商业地产租赁估价模型研究.pdf

A Dissertation Submitted to Shanghai Jiao Tong University for the Degree of PHD STUDY ON THE PRICING MODEL FOR COMMERCIAL REAL ESTATE LEASE - FOCUSING ON LARGE SCALE CHAIN RETAIL BUSINESS Candidate:Liu Qin Supervisor:Ren Rong-ming Major:Business Management Direction:Corporate Management Management School of Shanghai Jiao Tong University Jun 2007 商业地产租赁估价模型研究 --以大型商业零售连锁企业为例 摘 要 近年中国的大型连锁商业企业在中国迅速的发展，并带动了对于大型商业房地 产的需求。大型商业房地产的市场既继承于传统房地产市场的规律，又具有一定的 独特性，因此在对类似大型商业零售企业这样的商业地产的租金价格进行估价时必 然有其特殊的一面。为此，本文主要从以下几个方面展开相关研究： 第一章，绪论。该部分简要介绍了论文的选题背景和研究意义、主要研究内容、 研究方法以及论文的创新点，以期使读者对论文的框架结构有一个总体了解。 第二章，商业地产国内外的理论研究。综述国内外商业地产的发展概况，关于 商业地产定价估价的相关理论成果。本章首先引入了商业地产的概念及商业地产分 类，并全面回顾了国内外商业地产的发展现状与研究现状；其次，比较分析了国内 外商业地产定价模型研究成果，并详细介绍了内部收益率方法在商业地产的应用和 研究概况。 第三章，商业地产估价的影响因素分析。本章首先介绍了上海商业地产的近况， 并结合国内具有代表性城市的商业发展和租赁现状，分析了在商业地产的定价过程 中需要考虑到的诸多影响因素，包括商圈因素，和商业地产承租方自身业绩因素的 影响；其次，本章还详述了商圈理论的研究对象、研究方法及商圈分析方法。 第四章，商业地产租金估价模型研究。本章详细比较分析了几种使用比较多的 估价模型，在财务分析中常用的内部收益率原理的基础上，论述了原始 IRR 方法进 行估价的不足，并进行了模型的改进。 第五章，案例分析。以驻沪某大型商业零售连锁企业为对象，分析估价模型的 分析能力。案例分析显示，改进后的用于地产项目分析的 IRR 模型能更好地符合实 际，并为地产项目的正确决策提供帮助。上海、北京、广州地区租金价格最高，东 北、华北地区租金价格最低，华东、华南地区居中；上海、北京、广州地区的地产 项目 IRR 投资回报率最高，东北、华北地区最低，华东、华南地区居中。 第六章，全文回顾与展望。全面总结了本文所取得的研究成果和不足之处，并 提出了进一步的研究方向。 本课题从商业地产承租方的角度出发，以财务数据和相关分析方法为基础，研 究商