2014年西安商品房市场发展报告.docVIP

2014年西安商品房市场发展报告 2014年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策出台，楼市现象交相出现，从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。 　　在调控政策下，2014年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。 　　一、商品房市场 　　1 商品房供应市场 　　1.1 季度供量走势情况 商品房市场各季度施工、竣工、新开工面积 ? ? 投资投资地产额（亿元） 施工面积（㎡） 竣工面积（㎡） 新开工面积（㎡） 2014年 195.3914680754 2014年 258.8513429300 变动 ↑32.48% ↓8.79% ↓8.52% ↓ 15.22% 　　自今年1月底新国八条后，各地方版“限购令”、《商品房明码标价规定》、央行三次加息、六次上调了存款准备金率，楼市政策调控在不断升级，金融市场也持续收紧，造成西安房产市场观望氛围日趋浓烈;同时，伴随着通胀压力的日益增大、银行信贷能力的萎缩，不少开发商资金链开始出现问题，加上在日渐趋紧的政策调控的背景下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，市场供应方的供应能力呈现出下滑态势。2014年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。 　　1.2 月度供量走势情况 　　据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2014年，西安商品房新批准预售面积为1405.12万平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1040.09万平方米，同比去年下降21.73%。 2014年及2014年西安商品房月度新批预售面积对比情况 　　从2014年与2014年商品房新批预售面积的对比情况来看，1、2月，在春节因素的影响下，人们消费意识较为冷淡，需求市场处于淡季时点，而供应方同样是处在年关总结阶段，对其房源释放力度也有所放缓，2014年及2014年的前2个月，房产供应市场表现出了较为相似的特点。 　　而在楼市政策调控(2014年4月17日的新国十条、2014年2月25日的地方版限购令)不断深化的影响下，商品房销售市场受挫，房企已不敢贸然推货，2014年和2014年的5月，西安楼市供量同样是呈现出了较大幅度的下滑情况;随后的6月至8月，基于2014年政策调控效应相对比较强烈，加之2014年8月前央行的3次加息作用及年内通胀压力持续加大等外围因素的影响，2014年6到8月的商品房市场供量明显要小于2014年。 　　时至“金九银十”传统楼市销售旺季，尽管2014年9月的商品房供量也有很大程度的释放，但是由于2014年前8个月楼市库存量持续的积攒，在对传统销售旺季的极大预期下，9月商品房市场供应量得到了迅速的释放，楼市供量急剧攀至最高点，远远高于去年同期水平;之后的几个月，伴随着大部分房企全年销售指标的基本完成，其对市场后期的开发信心已明显不足，2014年和2014年的商品房市场供量都保持相对稳定的状态。 　　2 商品房销售市场 　　2.1 季度销售情况 商品房市场各季度销售面积及销售金额 　　从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.07%，10年4季度增长46.35%;然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。 　　2.2 月度销售情况 　　据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2014年，西安商品房销售量销售量为1088.04万平方米，同比去年同期下滑23.85%，其中，普通住宅销售面积920.33万平方米，同比去年同期下滑26.2%。 2014年及2014年西安商品房月度销量对比情况 　　从2014年西安商品房市场各月销售情况来看，1、2月，在对限购令即将出台的强烈预期下，抢签备案迅速占据了市场，楼市在前2个月呈现出了大规模交易的现象，相比2014年前2个月，商品房市场销量较去年同期增长75.28%，普通住宅市场销量增长88.92%。 　　3月，在限购令正式实施后，楼市骤然降温，投资投资地产投机行为被逐出市场，销量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市场销量开始稳步攀升，至6月，随着个案项目开始集中网签备案，楼市销量上升至2014年的最高点