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第二章 物业管理服务 第一节 物业管理服务的特点和内容 物业服务收费 物业服务合同 物业的使用与维护 一、考试目的和基本要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。 （二）考试基本要求 掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。 熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。 了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。 二、要点说明（要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级） 1. 物业管理服务的特点（A级） 2. 物业管理服务的内容（A级） 3. 物业服务合同约定以外的服务（A级） 4. 物业管理服务标准（B级） 5. 物业服务收费的原则（B级） 6. 物业服务收费的定价形式（A级） 7. 物业服务费用的计费方式（A级） 8. 物业服务定价成本监审（C级） 9. 物业服务费用的成本构成（A级） 10. 物业服务定价成本的原则和依据（A级） 11. 物业服务定价成本审核的方法和标准（B级） 12. 实行酬金制的物业服务企业的义务（C级） 13. 物业服务费的缴纳和督促（C级） 14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定（D级） 15. 物业服务合同的主要内容（A级） 16. 物业管理资料的移交（C级） 17. 前期物业服务合同的主要条款（A级） 18. 前期物业服务合同的特征（B级） 19. 前期物业服务合同的时效（B级） 20. 物业服务企业的义务（B级） 21. 物业服务企业的责任（C级） 22. 物业使用和维护的相关法律规范（A级） 23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定（C级） 24. 业主装饰装修房屋的规范 （C级） 三、要点内容 第二章 物业管理服务 第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业的使用与维护 第一节 物业管理服务的特点和内容 1. 物业管理服务的特点（A级） 2. 物业管理服务的内容（A级） 3. 物业服务合同约定以外的服务（A级） 4. 物业管理服务标准（B级） 1. 物业管理服务的特点（A级） (一)物业管理服务的公共性和综合性 (二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 (三)物业管理服务的即时性和无形性 (四)物业管理服务的持续性和长期性 2. 物业管理服务的内容（A级） 物业管理服务： 物业管理服务，包括以下两方面的内容： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。 具体地说，物业管理服务主要包括以下内容： (1)房屋共用部位的维修、养护与管理； (2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理； (3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； (4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； (5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理； (8)专项维修资金的代管服务。 3. 物业服务合同约定以外的服务（A级） 物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点： (1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。 (2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。 (3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。 4. 物业管理服务标准（B级） 中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。 一、二、三级服务标准内容参见教材 三个等级中的一些数字上的差异，要特别引起注意，很容易作为命题点。可以做一表格对比，如下示例（还有很多不同，不一一举例）： 项目 等 级 一级服务标准 二级服务标准 三