物业管理实物 第九章 设备管理实操.pptVIP

第九章 设备管理实操 第一节 物业设备台帐管理 一、物业设备系统的分类 供配电系统 空调系统 给排水系统 消防系统 安防监控系统 电梯系统 楼宇机电设备自动控制系统 通信系统 计算机与网络系统 音响视频系统 土木建筑设施系统 供电子系统 配电子系统 照明子系统 房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等 二、物业设备台帐的格式和建立 1.设备卡片 一台设备一张设备卡片。可按系统、部门或场所将设备编号，再按编号桌台在设备卡片登记设备的原始档案资料。 2.设备台帐 将各设备卡片按编号统一登记，组成一本企业可拥有的全部设备台帐。 内容： 设备的规格型号、设备的名称、制造单位、出场日期及编号、设备的技术规范、安装地点、数量、特别备注。 3.设备技术登录簿 针对主要设备 内容： 检修记录——包括设备各种的大小修、事故抢修的记录，应含检修分析、工作记录、结论报告 系统保养记录 技术改造记录 变更记录——设备的损坏更换、技术替换等 运行记录——调试记录、投运日期、运行状态、参数变化、事故记录、缺陷记录等 4.竣工图 交给用户 5.系统资料 大小系统 三、物业设备台帐的管理 3.物业设备资料参数的收集 物业前期介入管理——详尽、准确 物业后期介入管理——资料如有欠缺，可对现场设备设施铭牌上数据记录抄录。 2.管理要求 专人管理——工程部主管 变更记录的及时性、完整性 科学管理——电子计算机信息管理系统 1.物业设备台帐填写要求 完整、及时、长久 用钢笔填写，书写工整、清晰 阿拉伯数字与汉字填写 统一表格规范，记录详细 第二节 设备的运行与维护管理 一、物业设备技术运行管理 首先考虑安全性和可靠性； 其次保持设备于最佳运行状态。 管理要点： 制定科学、严密的操作规程； 对操作人员进行专业的培训教育； 加强维护保养工作； 对事故的处理要严格执行“三不过”的原则。 事故原因不查清不放过； 对事故责任者不处理不放过； 事故后没有采取改善措施不放过 二、物业设备经济运行管理 能源消耗的经济核算 设备操作人员的配置 设备维修费用的管理 设备大修费的管理 能源消耗的经济核算工作： 制定能源耗用量计划和做好计量工作 采用切实有效的节能技术措施 选用设备时； 在节约用水方面； 在节约用电方面。 三、设备维护保养的管理 1.维护保养的方式 清洁——灰尘会加快设备的磨损和引起局部堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，只是设备的技术性能下降、噪声增加； 坚固——设备运行一段时间可能发生松动，产生安全隐患； 润滑——润滑管理要求“定人、定质、定时、定点、定量”； 调整——设备容易产生不正常的错位和碰撞 外观表面检查——裂痕、磨损、参数、噪音、锈蚀、防腐防冻。 2.维护保养工作的实施 日常维护——外观检查、防冻、清洁、润滑等； 定期维护——有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 3.设备的点检 对设备进行有针对性的检查。 一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程。其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。 点检包括日常点检及计划点检。 4.物业设备的计划检修 确定检修间隔期。 分为小修、中修、大修和系统大修。 5.计划检修和维护保养的关系 维护保养为主，计划检修为辅 第三节 设备更新改造与备用品配件管理 一、设备更新 以新型的设备来替代原有的老设备——基于技术和经济上合理性的考虑 原型更新与技术更新 操作维修管理人员熟悉其性能和管理方法； 技术设备水平限制 更新设备性能； 对操作、维修、管理人员要求更高； 成本 二、设备改造 不舍弃原有旧设备，话费的改造费用一般比设备更新所产生的费用要少。 设备的结构做局部改进； 加新的零件和各种装置； 对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸进行调正。 1.备件的确定依据——提前做好准备 零部件的使用寿命 相同型号的设备数量多少 加工困难或制造、采购周期长的配件 设备的重要性 质量差、价格便宜的备件 三、备用品配件的管理 2.备件的仓库管理 接货——注意防止备件的遗失和损坏，并及时验收入库。 验收——备件在数量和质量上无误。 保管——对验收合格后入库的备件，立即建立备件台帐及备件卡。 出库——必须办理领用手续。 盘点——对备件的库存每月盘点一次，确保备件台帐、备件卡、备件实物、备件资金的相符。 第四节 物业设备管理制度