基于适应估计技术的存量住房价格批量评估模型——以深圳市为例.pdfVIP

ty本刊专题 之间的价格并不相等，也存在价格修正。 野开阔，楼层差呈现跳跃式上涨。因此，楼 (二)修正系数体系建立 层调差一般分为整体调差、分段调差、每层 修正系数表由楼层修正系数、朝 向修正 调差等。整体调差是指楼宇相邻价格的两层 系数、户型修正系数与楼宇位置指数综合得 楼层价格差基本相同，呈现线性递增 (或递 来的，充分考虑了楼宇各 自的楼层、朝向、 减)趋势，是比较简单的调差方式；分段调 景观、采光、户型等众多因素对楼宇内房地 差是指楼宇的楼层价格差有两个或两个以上 产价格差异的影响。楼宇位置指数的引入是 的取值 ，如在较低楼层有较低的楼层价格 为了联系楼盘内部楼宇间的价格关系，将整 差，在较高楼层有较高的楼层价格差；每层 个楼盘都联系起来。修正系数表并不是通过 调差是指楼宇因楼层产生的价格增长 (或降 统一模型、专家经验、行业标准简单得出 低)并不是线性的，呈现较为复杂的形式 ， 的，而是通过广泛的实地踏勘，结合真实市 需要采用不同的值来确定每两层之间的价格 场数据，按照楼宇内部实际价格变化规律制 关系。 作出来的。 2．朝 向修正系数 1．楼层修正系数 朝向调整系数是一个综合指标，不但考 楼层修正，经过现场踏勘和市场数据分 虑了房地产朝向引起的价格差异，还综合考 析，初步建立楼层调整模型，确立标准房与 虑了环境景观、采光、噪音等其他影响因 楼层价格差，计算楼层差系数。 素。一般是根据楼盘的具体情况、市场调查 具体楼层价格差根据实际调查而定，受 情况确定。根据深圳市的区位特征，我们确 楼盘品质、楼层高低、景观影响较强。旧楼 定了朝向调整的基本原则为：东南南= 盘的楼层差不明显，新楼盘的楼层差稍大。 东 东北=西南 北=西 西北。虽然朝 总楼层数越低，楼层价差越高，总楼层数越 南的住宅一般优于其他朝向 (如朝北)的住 多，楼层价差越少。一般而言，楼层价差由 宅，但当北向面对的是美丽的海景或者江景 高到低的顺序是：多层一小高层 一高层 。如 时，北面的住宅就比同楼层南向的住宅价格 小区密度较大，当上升到某一楼层后突然视 高，甚至会高出很多；即使是同一朝向的住 固●■l中国房地产估价与经纪l2012／01 WWW．ClREA．ORG CN 州 囝郅婀碾 《炯 宅，也会由于建筑结构造成视野、景观的差 不同。有些大型小区靠里面的楼栋距离出El 异而有所不同，如 “凹”字型的建筑物，两 较远，交通便利性差，但在小区设计时可能 端的住宅视野明显比中间的要宽广，特别是 会设置花园、绿地等来使其价值有所保证。 面对海景 、江景时将对价格造成更大的差 异。因此，景观一般 比朝 向优先，有景观的