城市土地资产证券化融资模式及其定价研究.pdf

│城市土地资产证券化融资模式及其定价研究│ 城市土地资产证券化融资模式 及其定价研究 ■ 文 蒋序全 \ 摘 要：近年来，我国土地储备机构融资渠道单一，土地储备资金不足已成为制约城市土地储备机制发展 与完善的重要因素，开辟一条新的融资渠道已成当务之急；本文在分析我国土地储备机构融资现状的基础上， 提出城市土地资产证券化的构想，并简要介绍了主要证券化模式的特点，最后，对土地资产证券化的定价机制 进行探讨。 关键词：土地储备机构 资产证券化 融资 定价 Abstracts: In recent years, the lack of financing channels has resulted in a fund shortage for the urban land reservation institution, which has become the main constraint of the development of the urban land reserve mechanism of our country. It is imperative to open up new channels of financing now. Based on the status of Chinas land reservation institution, This thesis proposes the concept of urban land asset securitization. After a brief comparison of the main features of the land securitization model, we discuss the pricing mechanism of the land asset securitization. Key words: Land Reservation Institution Assets Securitization Financing Pricing 一、问题的提出 城市土地储备制度是指由城市政府委托或授 然而，土地储备机构融资结构单一，土地储 权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地 备资金不足已成为了制约城市土地储备机制的重 整理等方式，集中城市规划用地，并由政府授权或 要因素。从我国当前的实践来看，土地储备机构 由政府委托的机构完成其土地整治与开发等一系列 来源于外部的运作资金主要为政府拨款和银行贷 工作后，根据城市土地年度供应计划，有计划地将 款。政府拨款主要为在城市土地储备制度建立时 其储备的城市土地重新投入市场的制度安排。土地 的财政拨款，只占很小的比例，主要作为土地储 储备制度作为城市用地制度改革的产物，对落实城 备制度实施的启动金，无法满足土地收购储备正 市规划、优化城市土地资源配置、促进城市基础设 常运转的资金需求；目前其主要的融资来源是各 施建设起到了重要作用，土地经营收益已成为城市 商业银行的土地储备贷款，占整个土地储备运作 基础设施建设资金的重要来源。 资金总额的80% 以上，对银行贷款的过分依赖以 40 及过高的负债比率使土地储备运行面临较大的资 券化和资产证券化。土地融资证券化是指资金短 金风险；融资结构的不合理，亦导致土地储备机 缺者采取发行证券的方式在金融市场向资金提供 构难以获得持续、稳定的资金来源，面临较大的 者直接融通资金，而不是向银行等金融机构借款 资金风险。 的方式间接融通资金。由于融资