科学性、合理性、操作性--经济利益和公共利益双视角下的独立商业地块“容积率值域化”研究.pdfVIP

科学性、合理性、操作性 ——经济利益和公共利益双视角下的独立商业地块 “容积率 值域化”研究 黄明华 丁 亮 【摘要】本文针对我国当前控规容积率指标确定中存在的科学性、合理性、操作性不足，使公共利 益屡遭损害的问题，通过反思容积率，提出了容积率“值域化”调控的设想，以期在保障公共利益的前提 下促进城市高效发展。本文研究致力于初步构建独立商业地块的值域化模型，根据值域化的两个特征：具 有较强的适用性、以公共利益为核心，研究确定停车位、交通量、土地利用效率为商业地块容积率的主要 影响因子，并由此构建：“停车位——容积率”模型——P设 ≥ P配 ，“交通量——容积率”模型——T生 ≤ T阈 ， “土地利用效率——容积率”模型——K ≥ 1，最后采用各模型值域求交集的方法得到地块的值域。 【关键词】独立商业地块；容积率；值域化；公共利益 1 .容积率值域化 随着我国城市化进程加快，城市建成区面积已从 1996 年的 2.02 万平方公里扩张到了 2011 年的4.36 万平方公里，在短短的15 年间扩张了1 倍多，而且扩张速度还在不断加快。 这些新增建设用地以新区（新城）的形式开发建设，在引领我国城市化进程取得超常规奇迹 的同时，也产生了诸多城市问题。而控制性详细规划（以下简称控规）作为调控城市开发建 设的法定规划，由于其核心指标——容积率存在科学性、合理性、操作性不足的问题，使得 控规在实施中屡屡出现公共利益遭受损害的情况，这也反映了我们对容积率的认识可能存在 某些误区。 1.1 反思容积率 1980 年代，为适应市场化开发模式，我国引入了容积率来调控开发强度。当时就有学 者对容积率展开了激烈讨论。朱晓光认为容积率是经济与非经济因子交互作用的结果，下限 取决于经济因子，上限取决于环境因子 （朱晓光，1992）；邹德慈认为容积率是一个“相对 指标”，是可以“谈判”的，上限取决于环境质量的最起码要求，下限取决于开发商能承受 本文为国家自然科学基金课题“绩效视角下的西北地区大中城市新区开发强度‘值域化’控制方法研究” （批准）的阶段性成果。 1 的最高“楼面地价”（邹德慈，1994）。以上讨论均认为容积率并不是一个确定的数值，是可 以在一定区间范围内变化的。但此后，随着城市建设的大规模推进，控规编制在全国各地开 展，学术界对容积率的关注转而变为如何制定一个科学合理的上限数值来控制开发建设，逐 渐忽视了对容积率区间值的思考。 容积率起源于美国的区划法。在以美国为代表的西方私有制国家中，土地所有权和使用 权归私人所有，而容积率代表的土地开发容量正好与土地所有权共同构成土地所有者的空间 财产权，地块上未开发的容积代表着未来开发的潜力，可由土地所有者以开发权交换的形式 自由支配。容积率具有两方面的属性，一是技术属性，规定开发的最大强度；二是利益属性， 任何开发行为都要协调政府、开发商、公众三方利益。 由于我国与西方国家的政治体制存在较大差异，特别是土地所有制结构的差异，在我国 土地所有权和使用权分离的国情下，容积率代表的的空间财产权是不完整的。容积率在我国 主要是作为一项调控开发强度的指标（技术属性）发挥作用，而利益属性由于我国规划编制 实施分离、缺乏完善的公众参与机制，造成开发建设中市场力占主导更加偏向于开发商的利 益。导致我国的容积率调控形成了三大误区： 一是只对容积率上限进行控制。由于容积率引入之初正值计划经济向市场经济转型的阶 段，认为土地开发的市场行为必然会盲目追求经济利益而进行过度开发，为防止公共利益的 损害，容积率就是要起到限制作用，久之便默认了容积率是单一上限数值。但随着市场化的 深入，土地升值潜力巨大，如不对下限进行控制同样会对公共利益造成损害。 二是认为容积率是开发的最高值。现行计算容积率的方法有两大类，一种是就地块论指 标的环境容量推算法、人口推算法、经济计算法，以诸如基础设施、人口、经济等不确定的 因子来推导容积率的最大值，但随着现实情况的改变，当前的最大容积率不一定就是若干年 以后应对实际开发的最大容积率，因此容积率适用性不强。另一种是从整体层面测算指标的 整体强度分区法、典型实验法，试图从整体层面调控容积率的分配，这