ID430-广州市房价波纹效应的研究.docVIP

广州市房价的波纹效应研究 廖俊平 周志平 摘要：本文应用广州市房价数据，采用VAR模型基础上进行Johansen协整检验、Granger因果关系检验、脉冲响应和方差分解等计量分析方法，检验了广州市各区之间房价之间的联系，并在此基础上提出了政策建议。 关键词：住房价格，波纹效应 JEL分类号：F293.3 中图分类号：F293.3 1 研究背景 住房问题是重要的民生问题。20世纪90年代以来，我国房地产市场逐渐启动并快速发展，房地产业的蓬勃发展使城市居民家庭的住房条件得到了极大改善，但近年来住房价格的快速攀升也越来越成为引起全社会关注的一大热点问题。 由于城市集聚效应，中心城市特别是城市中心区的房价持续攀升是符合经济规律的，在这种情况下，一个较好的解决房价居高不下问题的方案是将居住区向城市中心区以外和中心城市以外疏散。但这样必然使得这些区域的房价随着中心城市房价的波动而波动。 研究表明，在房价的波动过程中，一个地区中心城市的住宅价格走势会对其周边地区起到一个示范效应，这种价格波动上的关联被学术界称为“波纹效应”(ripple effect)。早在20世纪80年代后期，英国许多学者开始研究英国南北房价走势的传播趋势，众多文献实证发现英国南部房价的波动要领先北部地区。此后，澳洲、美国等地的学者也对当地房价走势进行实证，研究发现波纹效应广泛存在。在我国，也可以发现一线城市之间房价互动关系明显，二线城市房价也紧跟着一线城市房价涨跌。 对房价发展规律和区域市场特点把握不够到位有可能是对房地产市场的宏观调控效果不佳的重要原因。为了遏制房价过快上涨，中央政府从2003年起就接连出台相关政策对房地产市场进行调控，政府调控虽然在一定程度上缓解了当时的房价涨势，但是并未从根本上解决住房问题，房地产市场依然存在大量问题，有些甚至愈演愈烈。调控效果原因是多方面的，但是政府部门对房价上涨的成因和机制了解不够，对不同区域房地产市场的发展特点了解不够，都是导致政策不能发挥预想效力的重要原因。在政策执行过程中，我们经常发现政策存在全国“一刀切”的情况，被大家戏称为 “某市感冒，全国吃药”。这种忽视房价发展规律和区域自身特点的政府行为，是不符合科学发展的要求的，应予以重视并加以纠正。 由此可见，对房价的波纹效应进行研究，无论是理论上还是实践上均很有意义。本文立足于此背景，以广州市为例进行实证研究，利用计量模型定性、定量地探讨广州各区住房价格是否同样具有波纹效应；同时，结合广州地区特点分析其产生的原因，并为广州房地产市场健康发展提供参考建议，进而为全国范围的房地产市场宏观调控提供借鉴。 2 波纹效应成因及传导机制 提及波纹效应，首先涉及一价定律。按照马歇尔的定义(1961)，国际商品市场上“一价定律”体现为：在有贸易发生并且贸易可以自由发生的情形下，某种商品在不同地区的市场上减去交易成本后的同一货币价格相等。一般而言，一价定律表明，在不考虑交易成本和运输费用的情形下，同质商品在不同市场会以相同的价格售出。显然，住房作为一种特殊的商品，至少在两个很重要的方面不满足一价定律，一是住房的异质性，每一套住房都是独一无二的；二是固定性，住房固定于某一特定区位，不能自由运输。同时，当市场参与者比较不同区域的住房价格指数时，一价定律衍化为购买力平价理论。购买力平价理论指出，不同地理区域的商品交易导致价格指数的趋同。 为了解决不同住房之间存在异质性这一问题，研究人员主要是借助于住房的特征价格。特征价格法主要是将房子的特征，比如楼层、卧室数量、朝向等，归因到交易价格中，使得研究人员可以比较不同区域具有相同特征的住房的价格。 另一方面，是否因为住房不可以在不同住房市场运输，就导致不同住房市场的完全分割呢？答案为否。虽然住房不能在两个市场之间自由移动，但是其他要素的流动也可以使得购买力平价理论成立。一方面，购房者在不同区域迁徙和通勤可以把不同区域住房市场联系起来。另一方面，开发商也可以根据不同区域的房屋建设的回报选定项目开发地点（即选择在不同的地方提供供给）。总之，如果购房者和开发商对两个区域住房市场的价格情况反应而产生迁移行为，这两个区域的住房价格就会产生联系。 从购房者角度来说，不同类型的购房者均有套利动机。首先，新进入住房市场的购房者会权衡不同区域房屋价格和通勤成本，从而做出购买行为。其次，如果某区域房价上升，已有住房者可以售出此房产，在房价稍低的区域购买另一房产，从而获得更多资金来进行住房之外的消费活动。再次，投资者在选择投资物业的时候也会产生套利行为。 从开发商角度来说，其成本主要有两部分：建设成本和土地成本。如果某区域的住房需求增加，该区域建设成本首先上升以吸引其他区域的劳动力等要素，随着其他区域要素的减少，其他区域的建设成本也跟着上升，直至达到二者达到均衡。建设成本趋向均