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中国房地产市场消费行为分析 　　摘要：通过对中国房地产市场消费现象的分析，剖析了房价虚高、租赁市场混乱等产生的原因，提出了通过制定法律法规、规范市场行为、平衡教育资源、正确引导消费者合理消费等对策。 　　关键词：消费行为；中国房地产市场；经济学分析 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02 　　从取消福利分房至今，我国房地产市场经过20多年飞速地发展，在改变和满足人民住房需求上做出了贡献，成为我国经济和社会发展的支柱性产业。但近年来出现的房价飞涨、住房“供不应求”等问题，让房地产产业饱受垢弊。虽然国家出台了一系列抑制房价过快上涨的政策，但效果并不明显，且呈现出“越调越涨”的态势。引发了购房者非理性的消费行为，形成了中国房地产市场独特的表现形式和现象。 　　一、房地产市场消费现象 　　1.房价不合理：房价是否合理，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比是多少，“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为3-6，世界银行专家的说法为4-6。广州房价为居民年均收入10.2倍[1]。而北京居民的房价收入比更高达25：1。2009年北京市城乡居民收入虽然增加了10%左右，但当年的房产价格猛增73.5%[2]。很显然，中国房地产价格房价收入比高，价格不合理。 　　2.“学区房”现象：为保障我国义务教育的正常实施，1986年《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。《义务教育法实施细则》第二十六条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”义务教育阶段适龄儿童少年持户口簿可在户口所在地或家庭实际居住地（凭房屋产权证或相关证明）就近入学。由于我国教育资源分布的不均衡，优质的教育资源集中在大城市或者在各级城镇的所谓“重点中小学”。所以，重点中小学附近的住宅就成了人们趋之若鹜的争抢目标，由于这些房屋的稀缺性，使得其价格大大高于周边相同档次房屋的价格。从而形成了我国房地产市场中独特的“学区房”现象。 　　3.租赁和二手房市场不规范：根据2010年第六次全国人口普查数据，我国住房租赁（不含廉租房）家庭户数为 412 万户（10%抽样调查），占全部家庭户数约 10%，其中城市中租赁（不含廉租房）住房的家庭户数为 287 万户（10%抽样调查），占全部城市家庭的比例为 23%。北京、上海、天津、重庆的租赁住房家庭户数占比分别为36%、37%、27%和20%。如果再加上未在普查范围内的流动人口，城市的实际租赁住房家庭比例将更高。另外，随着城镇化的推进，大中城市的住房供需失衡问题将越来越严重，租赁住房的城市家庭数量将处于持续上升阶段。目前我国的租赁市场几乎都是私人租赁，也就是普通居民除自住以外的多余住房用来出租。这是当前我国住房租赁市场一个重要特点。 　　北京大学建筑学院针对北京租赁市场做过一个网络调查，调查结果显示，承租人和出租人签订的定期租约最普遍的是1年，其次是6个月，租期1年以上仅占10%-17%，3 年以上仅有1%-2%。这个调查可以大致得出这样的结论，当前我国城市的住房租赁市场还不能满足租房者对居住稳定性的要求。在我国几个大城市每年都有大量换租需求，导致每年租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，不利于租金的稳定。 　　据新浪网的一项调查，81%的调查者认为租房子是一件很麻烦的事，70%的人认为最苦恼的事情是房东可以任意提高租金和终止合同，因而难以长期租赁[3]。 　　近年来房屋市场价格呈现持续上升趋势，随着楼市交易的火热，作为二手房交易的中间人，房地产经纪公司正发挥着越来越重要的作用，但其中虚假信息、一房多卖、哄抬价格、恶意欺诈等乱象丛生，纠纷不计其数，也助推了房价的上涨。 　　二、房地产市场现状分析 　　1.引起房价高企的因素 　　1.1 城镇化：城镇化是农村人口不断向城镇转移，第二、 三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加， 城镇规模扩大的一种历史过程。中国城镇化水平已从1997年的31.91 %提高到2009年的46.61%， 拥有6.22亿城镇人口。中国城镇化水平增长率每年保持在1.5%左右，预计到2020 年，城镇化水平将为 60.57% ，达到中等发达国家水平。伴随着快速的城镇化进程， 影响中国千家万户安居乐业的房地产价格亦呈不断上涨之势，1997-2009 的12年时间里，年均房地产价格增长率为8.19%，大大超过同期城镇居民可支配收入的增长率。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难[4]。