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天赐良园房地产项目投资风险管理研究 摘 要 房地产业是进行房地产投资、开发、经营管理和服务的行业，属于第三产业， 具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。随着经济发展，我国房地产业高 速增长，成为启动内需推动经济增长的重要产业之一。近些年来，房地产业投资 增长速度高于全社会固定资产总投资的增长速度，对国民经济的拉动作用是非常 明显的。但由于我国的房地产市场还处于起步阶段，在市场体系、法规不健全， 没有太多的经验积累的情况下，企业、个人纷纷摩拳擦掌进入建房买房住房的行 列之中，使得我国的房地产市场在这种非理性繁荣景象的背后呈现出了一系列突 出问题和矛盾，同时也映射出房地产业存在的诸多风险和可能引发的社会经济问 题。 房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中 既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。我国处 在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或 者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。 本论文研究目的是在我国的房地产风险研究相关的理论和政策还不够成熟 和完善的前提下，探讨在投资过程中存在的较大的风险的前提下，如何控制和降 低商业房地产的投资风险，保证商业房地产项目的稳定运营。从风险管理的角度 出发，根据房地产开发所具有的特性，对房地产开发投资整个过程中的风险因素 进行系统的分析、归纳和总结。并建立风险因素综合评价指标体系和项目风险评 价模型。通过定性和定量的分析对风险的识别、评估、处理归纳出一套行之有效 的方法，使风险管理理论在房地产开发投资的决策中具体应用，以期为进一步的 投资风险研究起到一定的借鉴意义，结合我国房地产投资的实践，对房地产投资 活动中存在的风险进行分析和评价，以期有一定的理论和实践指导价值。 天赐良园房地产项目所存在的风险主要分为安全风险、经济风险、技术风险、 合同风险、管理风险。本文就天赐良园房地产项目整个投资风险管理全过程进行 研究，即开发决策阶段、开发前期阶段、建设阶段、租售阶段这样的开发过程。 济南房地产投资市场，在国家实施宏观调控政策的形势下运行情况良好，房 地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，但同样带来不 可避免的问题，导致房地产项目投资风险加大。而在本项目中，从项目特点和各 种风险评估方法的对比中，最终确定本项目的评估方法采用投资模糊综合评价 法。模糊评价法的优点是利用它来处理一些难以量化的风险使得风险评估更加科 学化和准确化，实施的负责程度相对来说不是很高，但精确度比较高，对项目本 身的信息要求不是很高。 本文通过分析房地产项目投资的特点及现在主要投资风险的识别、测量、分 析和控制方法，提出了构建我国房地产项目投资风险分析的思路。在全文中首先 对风险管理、房地产投资风险管理的相关定义进行了整理，并从天赐良园项目风 险管理的全过程的分析中总结出对项目，尤其是房地产投资项目，进行风险性分 析和并最终得出风险管理结论的重要性。 关键词： 风险管理、投资风险管理、风险识别、风险评估、风险应对措施 Abstract The real estate industry is for real estate investment, development, management and service industry, belong to the third industry, has the foundational, being, Dai Dong Xing and risky industries. With economic development, China real estate industry high-speed growth and become startup domestic demand of boosting the economy important industries in the world. In recent ye