环美站北项目营销战略与策略报告139页.pptVIP

版权声明 环美站北项目营销战略与策略报告 谨呈：新鸿意地产 项目位于合肥发展中的新区——新站区北部，区位相对偏僻，消费者认知度低 开发商新鸿意操作风格一贯务实、低调，本次收购合肥环美强势进驻新站片区 项目商业由华高莱斯定位，住宅定位则较粗，规划方案已完成 总规模42万平米，是站北第一大盘，10万平米主题商业更是无出其右 客户目标：在片区竞争中脱颖而出，突破片区价格，打造成标杆项目 客户目标解析：没有硬性的消化指标，但着眼于项目整体的顺利开发 项目位于主城区边缘，城市规划向滨湖发展，且深入市民意识，政府主导性强 站北片区原为瑶海、长丰下辖的农村，后整编到新站区规划中，片区印象落后 项目处于未来的新站新行政中心组团，将是未来合肥北部的区域中心 项目处于距离中心区最近的人居板块，是稀有的人居项目 站北片区规划住宅总量400余万平米，是目前仅次于政务新区最大规模的新居住板块。 从距离市区的距离看，站北板块比其他区域具有无可比拟的优势。 虽然距离火车站较近，但噪音影响并不大。 项目周边路网发达，与外界交通畅通，两条主干道直达主城区 项目内部地势平坦，被市政路分成两大部分，外围全为水泥路面，车辆噪音会较大 除东湖山庄已经入伙外，周边小区正在建设，区域整体人气不足 周边有三大公园，且邻规划的最佳行政资源总部大厦，但市民关注的优质配套缺乏 快速发展的住宅区建设与优质配套贫乏片区降低客户吸引力，政府正在考虑去做 规划新建高中 商业规划 交通 项目开发计划：把市政绿化带引入项目，与规划商业融合，但整体被分割成4部分 内部可以概括为一带、两街、四区、八组团。 一带是指中间的生态绿化景观带，属市政工程，考虑为项目增加亮点，但因此导致成本提高。 四区是指按照分期开发的原则将项目划分为四个区域。 每区分两个组团降低每期开发强度。 突出绿化、生态以及与商业的融合，但由于绿化带存在，造成整体布局的单一 规划出发点： 层数，朝向，视线的设计均匀对称。 园景观的最大利用。 启动区功能规划： 住宅组团：包括东部多层组团和西部小高层组团。 商业办公区：沿绿化带设计。 共享人流。 启动区内部交通规划： 人车分流。 商住分流。 启动区选取项目资源最好的位置，以减少客户抗性，打开市场 整体规划理念： 主题景观规划。 启动区外部资源： 临城市主干道铜陵北路 临生态公园，景观资源好 启动区内部景观资源： “君子大道”景观绿化带 景观渗透带及休闲景观带 水系与枯山水结合的水道景 观系统 启动区双组团设计、内部大尺度、开阔空间 内部大尺度、开阔空间：多层楼间距大于13米，小高层超过30米。 启动区住宅共512户，包括3栋高层、2栋小高层和3栋多层，面积构成55：23：22 首批户型区间与主流吻合，但以三房为主力、且四房比例较高，有别于其他项目 与区域内其他项目相比，四房户型采光较高，使用率较高 户型存在问题和改进建议：1号楼和3号楼 户型存在问题和改进建议：2号楼 产品规划：景观十分到位，市场主流产品启动，方正实用，符合客户需求 对项目营销启示：三线城市非成熟区稀缺人居大盘 受05年以来宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，2007年预计供应量是消化量的一倍以上 合肥房地产投资规模增幅下滑。 住宅供给继续上升，大盘化、郊区化趋势明显；销售增幅趋缓，市场销售周期拉长；由于宏观调控的作用，投资（投机）需求收缩，自住需求突显；房价涨幅趋缓，供需双方理性预期增强。 根据目前不完全统计，取得预售的总规模在1300万平米左右，即使考虑销售规模的增长，供应过量的状况将一直持续。 06年住宅销售面积上涨幅度减缓，房价与05年基本持平，投资性需求收缩，自住需求突现，供应面积以120平米以上高档大户型为主，但中小户型为需求主流 土地市场——07年城区内共出让2000亩住宅用地，高新区、经开区、政务区和滨湖新区各出让500亩，08年以后除了政务区外高新区、经开区和新站区未来都没有大规模的土地放量，滨湖区还有3500亩可供出让，明确了未来城南是城市主要发展方向 未来城南是城市的主要发展方向 滨湖新区总共可供出让的土地为5000亩 远期除了政务区外，3大开发区远期没有大规模土地放量了 合肥市住宅市场板块格局概况——9大地产板块区分明显，价格差异不大，中心区内产品以小高和多层为主，外扩区以小高和多层为主 站北片区在建项目多，但更偏离二环，靠近瑶海工业区 区域内在售楼盘物业类型丰富，多层为主流，且会有继续供应，小高层正被接受 目前本区域是合肥为数不多的多层供应较多区域，很多客户即是因此而来购房。 从目前在售和即将推出的楼盘物业来看，小高层将逐渐是区域供应的主流。 片区在售状况：截至到目前为止，片区直接竞争楼盘可售套数约1500套，可售面积达18万平方米 竞争楼盘卖点