金荣泰龙华项目沟通报告41页.pptVIP

圣莫丽斯3期 6/12/13（4.25开盘） 8/9/10/15（3.28开盘） 栋数 85% 1.9万元/㎡（毛坯） 171 1.8万元/㎡（毛坯） 销售均价 236 总户数 79.2％ 销售率 33.2万 总建面 总占地 容积率 建筑形式 楼盘名称 27.6万 1.2 高层、小高层 圣莫丽斯高层 49 11 36 2 0 剩余套数 236 12 162 44 18 套数 240－460 顶复 合计 166－233 4房 155－160 3房 110－120 3房 面积(㎡) 户型 备注：销售率统计截止时间2009.5.10 数据来源：深圳国土局公示 三期8-10、15栋销售情况（入市时间：2009.3.28） * 金荣泰龙华项目沟通报告 地块分析 地块分析 本项目90平米以下户型比例可在两地块之间统一考虑 备注 2.18 项目指标(受9070影响) 地块二 地块一 地块 2.99 总建面77341平米 住宅69435平米 商业7406平米 社区配套500平米（其中物业管理用房200平米，社区文化站300平米） 25829.08 平米 容积率 总建面51791平米 住宅44028平米 商业7763平米 建筑面积 23747.34平米 占地面积 富国路 人民路 上塘路 地铁站 项目地块 基础背景：本项目为中小规模、中高容积率，受90/70限制的项目 地块分析 地段价值：以新客站为圆点，形成二线拓展区流动型综合中心[商务商旅导向]，核心区位带来的城市价值是项目的绝对优势！ 依托客运铁路站，将吸引城市内外大量人流； 火车站周边会聚集餐饮、超市、药店、旅游特色零售、银行、批发性商业、公共服务等低档次、开放型商业形态，并聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒店、商务公寓等。 新客站流动型商圈 本项目 新客站 ⑤规划的综合功能区（包含港铁物业）：商住、行政、医疗、娱乐 将依托规划、地铁上盖成为二线拓展区的第二个综合服务中心 上塘路：地铁四号线 26万平米 5、红山站港铁物业 3万平米 4、绿景项目 —— 3、幸福枫景 3万平米 2、鹏润达项目（地铁上盖物业） 7万平米 1、中航项目 商业面积 项目 ① ② 包含本项目在内，该区域未来商业量累计达50万平米，将形成二线拓展区未来外向型的商业核心区 本项目 地块分析 地段价值：以综合商住区、中航项目、鹏润达项目、莱蒙项目为主将在二线拓展区内形成另一个静态型综合中心[居住导向] 富国路 人民路 上塘路 市政路 地铁站 地铁红山站 项目地块 文化娱乐用地 市政小绿带 一 二 地块一分析： 北向临近城市次级干道富国路及东向临近人民路，连接龙华老城区，是人流、车流的汇集道路主要道路，噪音较大； 没有具有优势的景观资源。 地块二分析： 仅东向临近区间道路，噪音影响相对较小； 南向拥有市政绿化带，具备一定景观价值。 地块分析 地块限制：本项目不具备明显资源和环境优势的项目 地块分析结论 结论一：项目的原始属性：发展中城市的非资源型居家项目； 结论二：项目的发展属性：项目可以出现多种物业类型组合； 结论三：项目定位须符合区域未来需求主流。 区域分析 区域分析 龙华新城规划定位为具有综合功能的城市副中心，未来发展势头更为强劲。 2009年第一批城市规划项目之龙华新城 法定图则适用范围：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南坪快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总用地面积10.3平方公里。 片区的城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。 片区的功能定位：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。 ——信息来源《深圳市城市规划委员会网站 》 福田后花园 深圳后花园 城市次中心 都市副都心 城市进化兴奋点1：交通改善07年交通瓶颈完全打开，城市拓展区不再是抽象概念 2007年---梅龙路、南坪快速、新区大道：交通干线陆续建设，让龙华与福田，南山的联系更加紧密。发达的交通网络为城市变都市创下条件。 2007年---福龙路：起于香环立交，连接二线拓展区与香蜜湖，成为直达福田的主干道，城市拓展不再是抽象概念。 2010年---地铁4号线：南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，进一步加强深港交通联动。地铁4号线，将为龙华片区房地产发展带来广阔升值空间。 福龙路 梅龙路 南坪快速 新客站 新区大道 地铁四号线 区域分析 预计北京-武汉-广州-深圳-香港”客运专线通行后从北京到深圳将由原先的20小时缩短为10小时。预计达到年500万的人次；港澳台、珠三角商旅人流将不必只通过广州进行中转，可以通过龙华新客站实现与全国的联系。 广州 长江中游沿线 长三角 珠三角 东南沿海 厦门 福