某广场商业物业解决方案建议70页.pptVIP

* * * * * * * * * * 商业VI延伸 * 商业VI延伸 * 商业VI延伸 * 第五部分 项目操作思路建议 * 商业销售建议 商业销售模式： 由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的经验，对出售模式细化考虑 1）一层部分外铺直接划分25—50平米的铺位直接销售 2）一层内铺、二层发划分为面积15—35平米的铺位返租销售； 销售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必须与经营管理 公司签订10年经营合同，每年返租8.18% * 销售价格建议 根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺，二楼商业物业的销售均价 项目名称 销售价格 销售价格 街铺 　 30000元/平方 一楼内铺 等于街铺80% 24000元/平方 二楼 等于一楼内铺的55% 10800元/平方 * 租赁价格建议 项目名称 销售价格 租金推算 街铺 30000元/平方 208元/平方/月 一楼内铺 24000元/平方 166元/平方/月 二楼 10800元/平方 75元/平方/月 按照长沙市场基本情况研判，每年返租率8%是常规做法，通过年收益8%推算，投资者需要12.5年收回投资成本。 租金推导公式：基准租金=基本销售价格/12年/12月 * 第六部分 合作模式建议 * 合作模式建议 合作模式：● 项目全程营销代理，独家招商委托；● 住宅营销代理，商业合作； * 我们就是商业地产专家!! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第三部分 项目定位 * 战略思考与规划定位的源起 以裙楼的商业定位拉动塔楼，并促动本商业地产项目的全面成功！ 因开发商的可观投入，在不伤筋动骨的大幅调整前提下，进行优化提升！ 以“儿童”为主题整合集成，并深化挖掘其文化使其成为具有创新概念的主题业态，目前全省尚无范例！ 整合后展业空间大，可复制性强（将来可复制到湖南全省各地市乃至全国范围）！ 破题 以儿童为主题的整合集成，创新概念主题业态模式推出，形成引力并激活整体、引爆未来！ * 1600万、350万、1、1亿、2100万。它们分别是中国每年新生婴儿数量、城市新生儿数量、全国0-6岁婴幼儿数量、城市0-6岁婴幼儿的数量。 据中国杭州婴童行业协会数据显示，中国0至6岁的婴幼儿数量为1.08亿，以平均每个孩子花销5000元进行概算，这个市场的远景容量将是5000亿元。 2009年末常住总人口664.22万人，比上年增长0.86%。人口出生率为10.83‰，死亡率为5.43‰，自然增长率为5.40‰。城市化率为62.63%，比上年提高1.38个百分点。 以长沙10‰的人口出生率来计算，12年时间内，仅长沙0-12岁的儿童就有约84万人，以平均每人5000元/年的消费额计算的话，长沙的婴幼儿用品及服务市场将达到42亿。 需求是决定性的力量，因此有专家认为，婴童产业是当前最具投资前景的朝阳产业，未来三至五年该产业将会成为中国最耀眼的产业。 行业背景资料 * 各大型超市和商场的母婴用品少而杂，种类不齐全，消费者在购买时不能方便的实现一站式购物； 个体小型专营商店内商品档次价格不一，质量参差不齐； 专业针对性商场、超市较少，而且没有规模，品牌也比较少； 消费群对品质、健康等的要求日益增长，迫切需要专业服务。而目前这一市场上又很少有专业服务。消费者最关心的是孕妇的健康和婴儿的茁壮成长，其次是对款式、质量和穿着得体的追求，最后才是价格。在许多有孩子的家庭里，投入到孩子身上的消费是最多的。 行业分析 * 五一广场王府井百货 孕妇装区域 边厅 婴儿用品 边厅 童装区 边厅 童车区域 边厅 文具玩具区 边厅 电梯 童鞋区域 边厅 童装区 中岛 童装区 边厅 王府井百货童装区域经营面积约为1500㎡，经营档次为中高档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 无游戏区域，童鞋进入品牌为3家，好孩子，丽婴房经营面积较大 长沙婴幼童消费市场调查 * 童装区 中岛 婴儿用品 边厅 童鞋区 边厅 游乐场区 封闭式 玩具区 边厅 电 梯 天虹百货童装区域经营面积约为800㎡，经营档次为中档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及天虹百货在深圳带过来 的几个中档品牌，玩具区域约为50㎡，为深圳伟宏源公司独家经营 有儿童游乐区域，经营面积约为80㎡，童鞋进入品牌为2家 芙蓉南路天虹百货 长沙婴幼童消费市场调查 * 孕妇装区域 边厅 婴儿用品 中