某综合地产物业营销提案二56页.pptVIP

主力户型解析(跃层) 主力户型面积为53.21平方米 户型优势: 户型方正，易于使用； 保证了主卧室的私密性； 户型劣势: 层高最高4.8米，使二层空间布局有压抑感觉，没真正体现跃层的舒适感觉. 功能分区不够明确 客户构成 本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到56%（开发区为主，少量市内客户）,外地个人购买客户占到37%(其中决大部分是在本地工作的外地人),外国人占7%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地自住与投资客户为辅助客户群. 主力客户以年轻夫妇和单身为主. 客户群 本地客户 外地客户 外商 仍以本地客户为主 销售时间 最高价格 最低价格 均价 价格描述 2006年6月 6600元/平方 5360元/平方米 6000元/平方米 对市场进行试探 2006年7月 6670元/平方米 5860元/平方米 6100元/平方米 策略性价格调整 2006年8月 6880元/平方米 5530元/平方米 6020元/平方米 尾房回落 价格分析 由于该项目靠近商业核心区，所以价格相对较高 销售分析 现在无预售许可证 月均销售约45套, 跃层户型销售状况较好 认购期过长使客户失去信心,导致客户流失.（06年5月开始认购，预计06年10月开盘，07年5月入住） 项目推广 推广重点诉求地段优势 客户定位70年代出生的人 项目销售中存在的问题 销售道具简陋,整体形象差,没有楼书及沙盘等重要的销售道具. 销售人员素质与销售知识匮乏, 客户咨询问题总不能给正面回答或者直接回答不知道,态度恶劣. 售楼处装修过于简单使项目整体效果受到影响,整个售楼处没任何装修,用简易的活动房作为销售中心. 销售中承诺客户的装修标准与实际装修标准不符,使客户心中会产生对开发企业的不信任. 销售团队不完整,没有统一的工作计划制定,造成销售中的与客户沟通环节脱节. 项目点评 项目占地5800平米,总建筑面积18000平米,因开发项目属于旧楼改造所以局限性较大,产品设计上单一,全部是以小户型为主,价格从5360元/平方米到6880元/平方米. 项目在定位上是比较准确的,定位客户群体为70年代后出生人群为主要目标市场户型小.总价款低.是这个年龄层的主要购买心理作为过度期的周转房,另外位于金马路中段的优越地理位置也是项目的主要卖点. 项目前期认购达到80%以上,但是后期因销售许可证(预售许可证)至今为能办理完毕,致使认购客户心理产生变化,后期认购缓慢进入滞销期. 装修对外统一报价1000元/平方米但是装修材料只达到500左右标准,而且施工粗糙，为交房后带来很多隐患. 项目概况 项目位置:金马路与鞍山街交汇处 属性:酒店式管理公寓 项目占地6000平方米,建筑面积69000平方米独栋共630套左右. 户型设计有跃层设计平层设计两种 建筑形式为塔楼,是旧楼改造工程.1-3层为公建其中一层是大堂. 便利的交通环境1,3,4,5,6路公交,城市快轨 福佳国际公寓 主力户型解析 主力户型面积为60平方米 户型优势: 户型方正 平层层高4米，优势明显。 户型弊端: 由于是旧写字楼改造加大了公摊面积. 功能分区不明确。 主力户型解析 主力户型面积为95平方米 户型优势: 户型方正 动静分区私密空间加大. 室内承重墙少，室内可修改空间大 户型劣势: 厨房无自然采光，通风效果差 客户构成 客户群 本地客户 外地客户 外商 本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到62%,外地个人购买客户占到28%(其中决大部分是在本地工作的外地人),外国人占10%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地自住与投资客户为辅助客户群. 主力客户以投资的高端客户群为主，投资客户可将物业出租给外商。 项目客户定位主要为在开发区工作的日韩籍人士，但实际目标市场还是以本地客户为主，从目前认购情况来看也是如此。 仍以本地客户为主 销售时间 最高价格 最低价格 均价 价格描述 2006年6月 6500元/平方 5500元/平方米 6000元/平方米 对市场进行试探 2006年7月 6500元/平方米 5000元/平方米 6000元/平方米 策略性价格调整 2006年8月 7200元/平方米 5930元/平方米 6200元/平方米 正式认购 价格分析 由于该项目靠近商业核心区，所以价格相对较高 销售分析 现在无预售许可证 月均认购约24套 小户型销售较好 项目高开高走使项目升值空间小,所以投资客户一直保持观望状态导致销售缓慢. （06年7月开始认购，预计06年11月开盘，07年5月入住） 项目推广 推广重点诉求国际化 项目销售中存在的问题 销售中承诺客户的装修标准与实际装修标准不符,使客户心中会产生对开发企业的不信任. 销售团队不完整,没有统一的工作计划制定,造成销售中的与客