青岛城阳某商业地产项目定位报告100页.pptVIP

本功能区的设施主要以政府控制性规划要求做基准，同时考虑到项目整体的档次与形象，在部分配套指标上可以考虑做足或提高，例如车位数量等等。 具体业态以银行、邮局、电信营业厅、水电燃气营业厅等为主。 4.4 地块功能分区定位 4.4.6 公共设施配套 4.4 地块功能分区定位 4.4.7 地块功能分区汇总 　 基本配置 主力配置 特色配置 推荐配置 占地面积 建筑面积 M2 ％ M2 ％ 文化教育区 国际双语寄宿制学校 250000 41.46% 150000 35.56% 核心商业区 家居、家电卖场、步行街 仓储式购物中心、一个百货公司 品牌折扣店、亚洲美食城 主题影院、书城 53000 8.79% 105000 24.89% 产权庄园区 分时度假别墅区 综合休闲馆、台式渔钓馆 韩国民俗村 小型商务会展中心 275000 45.61% 97800 23.19% 商务配套区 星级酒店 经济型酒店 LOFT写字楼 13000 2.16% 49000 11.62% 公共配套区 银行、电讯、水电煤等 12000 1.99% 20000 4.74% 4.4 地块功能分区定位 4.4.7 地块功能分区汇总（续） 作为本地块项目而言，我们所针对的直接目标客户是定位规划中各类业态的投资经营者。 客户群的档次取决于我们对项目整体的档次定位。 根据项目整体“北青岛中央商业公园”的定位，我们对具体业态的开发定位于中高端品牌，但又有具体区分. 学校：定位于做青岛乃至山东半岛一流的民办国际学校 产权度假别墅：定位于做中高档的别墅产品，以满足商务、旅游度假、休闲功能 核心商业区：基本以国际品牌和本土品牌相结合的方式进行招商，以行业2线品牌为主要招商对象。 商业配套区:星级酒店建议四星为宜；经济型酒店可以引进本土品牌诸如：莫泰、如家、锦江之星等；创意LOFT写字楼建议以SOHO人群，创业企业为消费群体，做到拔高单价，控制总价的定位策略。 4.5 目标客户群的定位及分析 项目招商方向 1 招商战略建议 2 招商工作执行流程 3 第五章：招商战略建议 5.1 项目招商方向 招商方向 本项目招商主要围绕核心商业区的业态进行。 主力店：针对商业区主力业态 仓储式购物中心和百货公司，可以先到上海、香港、台湾等地联系知名品牌，开始与其接触，邀约其于1年半后进军城阳，先行向经营者进行洽谈、邀约，对其入驻的条件可给予适度的放宽，以收利诱之效。面积需求在8000－10000平米以上。 知名品牌：对于其他业种中的领导性品牌先行接触，如能取得其承租的意愿，则有助于吸引其他业者相继进入。对于这些品牌，吸引其进驻意愿的方式之一当然是优惠的承租条件，甚至可以策略性的考虑为其部分装潢费用。 5.2 招商战略建议 皓天建议本项目百货零售商业部分的招商计划及进度主要分成三个阶段进行。 阶段一以主力店/次主力店为目标（面积需求在1500平米以上），在未来的12－18个月内与个别此类零售商签订合作意向 阶段二以500－1500平米的零售专卖店为主， 第三阶段以500平米以下的零售商店为主。 具体计划如下表： 5.2 招商战略建议 5.2 招商战略建议 招商工作执行流程图 5.3 招商工作执行流程 附件（商业业态说明） 根据我国内贸行业主管部门的规定，我国零售业态具体分为：百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心和仓储商店等九种类别。以下对此予以具体说明。 1.百货店： 是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 百货店业态的特点： 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合的方式。 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。 选址在城市繁华区、交通要道。 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 商店规模大，在5000平方米以上。 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。 2.超级市场： 是指采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 超级市场业态特点： 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。 营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。 选址在居民区、交通要道、商业区。 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。 商店营业面积在500平方米以上。