某综合地产物业营销提案三48页.pptVIP

項目SWOT分析 本项目威胁主要来自于竞争项目的压力，因其他竞争项目已经开盘或认购，使大量客户已经流向竞争项目，减小威胁的方法是多方面的，需要从施工质量，装修设计，装修质量，综合服务水平，销售手段和包装推广等多方面入手，塑造项目独特的高品质形象。 威胁分析 细节决定品质 项目特性输理 自身配套 户型 景观 精装修 成本 大而全 功能明确 明厨 望海观山 档次高 相对低 硬件设施 高档 弥补外部 配套不全 独特优势 共享优势 提升品质 价格空间大 提升品质 具备塑造高档项目形象的基础条件 优势明显，劣势突出，风险与机会共存 市场定位 市场定位 项目发展方向：中高档的产品，高档的物业形象 通过大量的市场调查研究和对本项目的深入分析，我司对本项目做如下定位： 市场定位阐释 城市中坚 他们是本项目的目标客群，是追求生活品质和个性化的新一代年轻高级白领 量身定做 为了目标客群专门制作产品，满足了该人群的各种生活需求，也同时体现出本项目产品的独特性和稀缺性，并抬高了本项目的价值 市场定位阐释 舒适生活 舒适生活包含两点项目优势，一是本项目户型格局好，与其他项目比居住更加舒适；二是本项目会所配套设施比较齐全，生活起来会更加方便舒适 高档 这里的高档指的是本项目跟周边的项目相比较品质更为高档 精品 本项目跟目前市场上的其他项目相比，装修更加精致，品味也更高 客户定位 客群定位 目标客群来源范围 本地客户 外地客户 外商 客户来源模拟示意图 客户来源：开发区客户和在开发区工作的外地人为主，部分市内客户，少量外地人和少数外商 通过大量的市场调查研究以及对本项目的深入分析，我司认为本项目应锁定如下目标市场： 客群定位 目标客群锁定层次 低端客户 中端客户 高端客户 本项目客群 重叠客群 竞争项目客群 本项目客户群应锁定中高档客户群 客群定位 目标客群主体特征 主体特征： 年龄：25-38岁 学历：一般为大学 家庭结构：单身，两口之家，三口小家庭为主 家庭月收入：6000元以上 居住现状：和父母住在一起或租房； 置业状态：首次置业占绝对主力； 职 位：个体工商户、私营业主、企业中高管、专业技术人员居多； 客群定位 目标客群主体特征 购买目的及心理： 现在经济条件允许，可以追求更高品质的生活质量，可以为自己买一套房子，作为临时过度，同时兼顾投资，将来再换大房子； 准备结婚使用。 外地客户一般用于度假，兼顾投资，同时在大连有房子也很有面子 从事行业： 开发区、保税区企业年轻的中层管理人员 核心区私营小业主 外地客户行业较杂，但有较强的经济实力 价格定位 价格定位 竞争项目均价对比分析 均价都在6000元以上 金马路项目 旧楼改造项目 由于各个项目同质化严重，项目自身的特性对价格的影响，要小于地段（金马路）、核心区、“旧楼改造”、户型总价等因素对价格的影响。 老项目 户型大总价高 认购时间过长，客户流失 价格定位 本项目户型面积 说明：由于目前只有套内面积，因此下表中建筑面积1只考虑本楼层公摊，使用率接近70%，建筑面积2考虑了本楼层公摊的同时，也考虑了其他公摊部分，暂时按照65%使用率计算作为参考。 本层公摊计算 以65%使用率计算 以70%使用率计算 价格定位 户型总价模拟分析 小户型朝向不好，影响销售单价；而大户型由于总价高销售压力明显。 以5000元/平方米计算 降低单价 提高单价 以5200元/平方米计算 以5400元/平方米计算 面积合计，约占总面积的1/3 朝向分别为北、东、西 面积合计，约占总面积的2/3 ① 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 户型及位置图 价格定位 价格定位 通过大量的市场调查研究和对本项目深入分析以及户型总价模拟分析，竞争项目的价格和销售分析，我司认为本项目的整盘均价应为： 5200元/平方米 本价格除了考虑市场和自身因素外，还考虑了提高项目性价比，提升项目的竞争力，未来价单制定时要充分考虑户型面积因素，进行总价控制，避免大户型滞销； 一旦定价过高，导致未来销售时困难时，降价策略会对项目形象造成极大的影响。 主力户型解析 主力户型面积为30平方米--80平方米 户型优势: 户型方正 户型弊端: 功能分区不够明显 客户构成 本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到65%,外地个人购买客户占到21%(其中决大部分是外地投资客户),外国人占14%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地投资客户还哟巨大挖掘潜力 主力客户:是开发区第一个酒店公寓多以投资型客户为主. 客户群 本地客户 外地客户 外商 销售时间 最高价格 最低价格 均价 价格描述 2006年6月 8000元/平方 6712元/平方米 7400元/平方米 偏高 2006年7月 8000元/平方