西派东岸项目定位补充报告145页.pptVIP

曲靖·西派东岸项目定位补充报告 呈：云南祥达房地产开发有限公司 官房雄军，挥师曲靖官房集团连续多年位居云南房地产综合实力首位，有国家一级资质。 天生丽质、潇湘新区项目总占地面积800亩，以联排别墅与双拼别墅为主，分三期开发。 景观资源优越，代言片区未来 城市配套完善，区域成熟珠江源大剧院、图书馆、官房大酒店相继落成，展现崭新城市氛围。 品牌影响，产品溢价官房强大的品牌、大手笔投入、专业操作，使其具较强的市场认知度。 价格梯度拉升，投资价值呈现依托大环境与项目品质形象品牌合力，价格快速提升，形成市场标杆。 规划劣势：地块利用不佳，商业配套人性化欠缺 园林劣势：水资源、坡地利用度低，园林缺乏主题 建筑风格劣势：外立面单调，层次感不强产品使用色彩过多，局部单一；立面笨重，风格不明确。 潇湘新区案例总结 潇湘新区与本项目对比分析 潇湘新区项目对本项目开发的启示 潇湘新区对本项目的启示： 盛世锦华：植根曲靖、深谙客户心理以“山水缘、东江花园” 的开发在曲靖市场上取得了一定影响力。 曲靖盛世锦华房地产开 发公司公司成立于1988年 具有二级房地产开发资质。 目前该公司在曲靖有多 个大型房地产项目，累计 开发60多万平方米。 山水缘、东江花园产品 的开发，在曲靖房地产市场 上取得了一定的影响力。 东江花园：城郊结合部，资源匮乏位于麒麟东路与珠江源大道交汇处，环境差，配套缺乏，无特殊资源。 项目资料：项目位于麒麟东路与珠江源大道交汇处，占地426亩。 77万平方米花园社区 ，近10万平方米的绿地、景观园林； 建筑风格：欧式建筑风格集多层、小高层、商务公寓为一体的综合型房地产项目； 配套：项目周边目前尚无配套优势，周边环境较差。 东江花园与本项目对比 东江花园项目对本项目开发的启示： 市场发展阶段对项目的启示 1、通过对曲靖市场发展阶段的分析，我们可以得出，曲靖市场正处于房地产市场从发展不成熟向成熟发展阶段迈进的时期。这个阶段，市场面临重新洗牌的过程，同时对开发企业来说，也是一个机遇，站得高、看得远、走的扎实，就很可能走的更快更远。 曲靖的市场已经超越了“以满足居住”为要求的第一阶段，正在从“追求风格”为主的第二阶段过渡到“倡导生活方式”为主的第三阶段。 2、对于祥达集团和本项目来说正好处于这样一个发展机遇中，前期我们通过对地块的研究，已经确定了将本项目做成曲靖市场上“划时代的项目”，将努力“引领和创造一种全新的生活方式”。 这个目标对居住于本项目的业主而言是体验便捷、高品质生活的享受；对于曲靖人民而言是一种更时尚、更高端生活的追求和目标，对曲靖市而言，本项目的成功开发将是城市运营的成功典范，新曲靖城市形象的代表作品。因此，在本项目的研究中，我们必须活在市场却不拘泥于市场，我们必须有做市场领导者的勇气和行为，必须更加的“自我”。 市场发展阶段对项目的启示 3、已经确定的项目整体定位是： 西班牙·水景·生活便利区 西班牙：是对楼盘整体风格的描述，代表了更高的生活品质。 水景：是对楼盘内部造景的阐释，代表了灵气和人性化的氛围，临水而居一直是中国人的梦想。 生活便利区：是对楼盘附加价值的概括，代表了入则家园、出则红尘的便捷生活行为，使得人们更加安全、随意、优雅的生活。 市场发展阶段对项目的启示 4、通过对市场发展阶段的研究，我们的项目需要重点探讨的角度如下： 第一：对整体规划的明确：规划的明确首先是风格的明确，成型的、好的风格更加有利于体现一种生活方式的倡导和推广； 第二：对业主身份的匹配：房屋不但是消费者的居所，好的楼盘更是消费者的名片，让以“住在本项目为荣”将是我们综合考虑设计、服务、配套等方面的基点； 第三：对园林景观的要求：目前曲靖市场园林单一无趣，要突破，我们就需要打造系列性的、有文化感的、亲切的、有情趣的园林景观，不但可以观赏，更可以参与和品味； 第四：对物业管理的把握：服务得好还不够，还需要服务得贴心、实现提前服务，对于社区文化建设也将是物业管理的一个重要工作； 第五：对附加价值的展示：附件价值重点在于使人知道，因而展示很重要，无论是物业的增值服务、园林景观熏陶、配套的优越、联盟商家的折扣等都是附加价值的体现； 第六：对生活习惯的研究：要注重区域内消费者对于风水、民族习惯的要求，使得营销有更多的话题可以畅谈。 市场发展阶段对项目的启示 5、加大展示的力度，建设有效的销售前场展示。 “展示为王”。好东西说出来还不够，还需要描绘和展现出来，这样才可以让人明了，充满了对未来的遐想和期盼。因此，做好项目展示，特别是前期的销售前