前期策划——旧城更新、地产开发.pptVIP

-近年来，银川GDP增长率均高于全国平均水平，说明银川在西部大开发的形式下，得到较快速的发展，随着土地供应的加大，银川GDP增幅会持续高于全国平均水平。 -银川社会消费零售总额的增加，除去通胀因素影响，依然有较明显的增加。说明受经济发展带动效果明显。但是，通过对比消费支出项目比较，食品及生活用品只出比例较大，富裕程度中等。 -2010年1～9月份，银川市的社会消费总额为138.28亿元，同比增长21.87亿元，同比增长率为18.7%。 -结论：宏观经济发展状况较好，但经济发展水平相对东部较低，未来潜力巨大。 -银川城镇居民平均可支配收入略低于全国平均水平，但是高于西部平均水平，相比商品房价格，银川消费力不足，不利于商品房发展。 -从横向看，银川城镇居民人均可支配收入增幅有所提升，但存在一定的波动，增幅速度较为缓慢。从纵向看，相比全国、杭州水平，银川城镇居民人均可支配收入仍处于较低的水平，属于欠发达地区。 -银川城镇居民人均消费支出近年来稳步增长，恩格尔系数甚至低于杭州，当地物价水平偏低，从数据来看当地人民生活舒适度高。 -结论：人们消费的重点将逐渐从基础性消费转向弹性消费、高端消费，这将对城市的休闲、娱乐和高端商业的提出更多需求。 -银川市区有两个方向，是城市的主发展方向，即金凤区、兴庆区沿向南方向，图中红色区域；另外一处是城北德胜东路一带，是银川北拓的重点，因为他是衔接永宁县的地带。此类空间是规模扩张，是一种外延式的增量发展。 -规划区所在的金凤区是优化发展的旧城区，是一种内涵式的发展，重视质量和品质，需要上档升级。 ——结论：对于规划区的要求是提升服务水平和等级。 ——马斯洛需求层次理论（Maslow‘s hierarchy of needs），亦称“基本需求层次理论”，是行为科学的理论之一，由美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛于1943年在《人类激励理论》论文中所提出。该理论将需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。另外两种需要：求知需要和审美需要。这两种需要未被列入到他的需求层次排列中，他认为这二者应居于尊重需求与自我实现需求之间。还讨论了需要层次理论的价值与应用等。 基地优势 ——位于兴庆区，集中了银川中心城区70%的人口，也是商业办公的密集区，人气旺盛。 ——基地周边发展成熟，适宜开发高端物业。 ——濒临北京路，形象敏感，有利于展示基地的标志形象。 ——靠近中山公园，促进休闲产业的发展。 结论： ——周边业态需要整合，高端引领，提升服务能级 ——优地优用，再现区位和资源环境价值 目标 定位 ——具有银川特色文化的体验式顶级休闲场所； ——以休闲旅游和精品购物为引领，以高端办公、酒店和公寓为支撑的城市综合体。 策略 ——差异化发展,高端引领：从城市消费空间的金字塔，顶端优势，构筑核心竞争力。 ——环境品质导引：价值追随环境，全面构建地区环境。 ——引入文化要素，开发精神产品：不仅构成城市的商业圈，而是构筑城市的文化圈、社会圈，成为人们生活交际的高端场所，引领城市时尚文化发展。 理念 ——秀：秀丽、秀美；人与城市共秀丽 ——汇：人气的积聚，建筑功能的汇集 ——悦：远者悦、近者来；赏心、悦目 城市T台：自我价值的追寻和实现 不夜城：24小时的持续活力 精品街：小众积聚，引领时尚 个性店：富有创意的小店 大事件策划 这里是见证城市发展和时代进步的一个重要场所； 这里是一个让你增强自我存在感的领域。 ——明星见面会：时尚 ——新产品发布会：前沿 ——财经论坛：高端 城市综合体 特色项目模式4 旧物复活店：“过去的物品，现在的快乐”——旧物风潮来袭 旧物收藏店 特色酒吧：以传统文化为主要基调，以夜间娱乐为主要功能癿时尚休闲场所。 旧衣改造店 创意婚庆策划：以传统文化为主要基调，以夜间娱乐为主要功能癿时尚休闲场所。 时尚绘画吧 红色主题酒吧 ——丰富业态 ——体现特色 ——发掘创意 建筑自身的创意与店铺个性相呼应 基地定位和开发策略 财经论坛：高端 明星会面：时尚 时装发布：流行 产品发布：前沿 基地定位和开发策略 基地定位和开发策略 开发模式选择 国内外城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention或cinema creation(会议中心、会展中心，影院，创意空间)、apartment（公寓）、首个字母的缩写。 Complex domestic and internation