基于制度变迁理论的“小产权房”合法化研究.pdfVIP

2013／03 总第431期 商业研 究 文章编号：1001—148X (2013)03-0077—06 基于制度变迁理论的 “小产权房’’合法化研究 苟兴朝 (乐山师范学院 法学与公共管理学院，四川 乐山 614004) 摘要：小产权房在我国已存续近 20年时间，但一直处于被权力中心打压和封杀状态。小产权房 是典型的由乡镇政府、农村集体经济组织和农民个体 自下而上发起的需求诱致型制度变迁的产 物 。本文以制度变迁理论为视角，分析小产权房制度这一 “非正式制度安排”转化为 由权力中 心认可、强制推行的 “正式制度安排”的障碍 ，并将其与家庭联产承包责任制进行 比较，探 究 二者为何 同是导源于农村土地制度改革命运却大为不同的原 因，在此基础上提 出当前小产权房 合法化 的路径选择 。 关键词 ：小产权房 ；合法化；制度 变迁；需求诱致型；供给主导型 中图分类号：F293．357 文献标识码 ：A 飞速上涨的房价。 一 、 问题的提出 然而，从其产生之 日起 ，小产权房就一直遭到 20世纪90年代后期，随着城镇化和工业化进 权力中心的封杀与打压。早在 1999年国务院 《关 程不断加快 ，人 口不断向城镇聚集，城镇住房需求 于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就声 急剧增加 ， “小产权房”开始出现并迅猛发展。所 明 “严禁非法 占用农民集体土地进行房地产开发 ， 谓小产权房是指在农村集体土地上建设的、未缴 农民的住宅不得向城市出售”；2004年 《关于深化 纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购 改革严格土地管理的决定》又重申 “加强农村宅 买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议 、产 基地管理，禁止城镇居 民在农村购置宅基地 ”； 权证 由乡政府或村委会颁发而不是由政府房管部 2007年 《关于严格执行有关农村集体建设用地法 门颁发的房屋…。“小产权房”与我 国住房制度市 律和政策的通知》再次强调 “农村住宅用地只能 场化取向改革相伴而生，并随着房地产业发展而 分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基 不断壮大。据武建东 (2O08)估计 ，小产权房住 地、农民住宅或小产权房”L2j。2010年 1月29日。 宅数量上已相 当于中国 120亿平方米城镇住房的 国土资源部有关负责人要求所有在建或在售的小 40％以上 ，已经成为中国最重要的房产权利类型之 产权房必须全部停建或停售 ，以地方为主体组织 一 。 据国土资源部 (2010)不完全统计，全国小 摸底 ，对小产权房现状进行调查，并拿出相关处理 产权房建筑面积已超过66亿平方米 ，相当于 中国 意见和办法。当前蓬勃发展 的小产权房为何得不 近 lO年来的开发总量，包括北京在内的很多地区 到官方认可而实现 “转正”?与发轫于 20世纪70 小产权房已经 占到了房地产市场份额的20％以上 ， 年代末的家庭联产承包责任制度相比，同是导源 深圳等地更是高达 40％ 一50％。对 于小产权房 ， 于农村土地制度改革而为何命运却如此殊异? 不少学者和民众给予 了肯定 ：小产权房不仅可 以 二、研究综述 增加农民收入，改善农村环境，而且在当前保障性 住房供给不足的情况下可帮助城镇中低收入家庭 近年来 ，学术界对小产权房的研究成果较为 实现住有所居梦想 ，甚至还可在一定程度上抑制 丰硕，具有代表性 的有： (1)以土地制度为切入 收稿 日期 ：20l