2013年11月12日郑州高新区科学大道项目市场定位报告简析.pptVIP

7.3 项目开发时序建议 PART7.项目开发建议 项目地块价值研判 水杉路 红松路 须水河 景观带 玉兰西街 冬青西街 红叶路 合欢西街 梧桐街 A B 万 科 城 一期 西四环 科学大道 紫竹街 C D 地块价值分析： 项目地块较为分散，分别分布在须水河的东、西两侧； 河西两地块南邻电厂，北临高压线，不利性因素较多；另外从交通的通达性和便利性角度看，河东两地块价值也高于河西两地块； 项目地块价值排序：CDAB 河西两地块不利因素： A地块西北角有高压线经过，存在一定的危险因素，且对建筑规划有较大影响； B地块南部有电厂，会造成一定程度的环境污染，未来对项目形象产生负面影响。 电厂 高压线 7.3 项目开发时序建议 PART7.项目开发建议 方案1 方案一： 利润最大化原则，开发时序A-B-D-C 展示中心：沿须水河西侧景观带做景观展示长廊，A地块临河位置做展示中心。 一期启动区： A地块高压线处理成功后，临高压线做安置区， A地块作为首期启动区，针对市场主流需求和刚性需求做适配产品。 二期启动区：B地块作为二期开发，主动去化刚需产品。并以临须水河中央景观区地带做出一部分高品质产品，和A地块临河地带结合，提升项目档次。 三期启动区：D地块作为三期开发，做价值价格双提升，随着客群的扩大和演变，持续提升项目辐射力。 四期启动区：C地块作为四期开发，价值最大化，利用优势资源形成区域标杆。 高压线 景观带 展示区 7.3 项目开发时序建议 PART7.项目开发建议 方案2 方案二： 平衡地块价值，开发时序A-D-C-B 展示中心和一期启动区：将首期展示面放在A地块，充分利用区域自然资源，打造项目独特亮点。 二期启动区：D地块作为二期开发，高低搭配，以优质地块性质，持续吸引客群。 三期启动区：C地块作为三期开发，持续提升项目档次和形象，始终传递项目优质形象。 四期启动区：B地块作为四期开发，此时项目价值和区域价格已被拔到顶峰，看似不占优势的地块，也随着水涨船高，不再难去化。（锦艺国际华都模式） 高压线 景观带 展示区 7.4 项目开发时序建议 PART7.项目开发建议 项目配套建设规划 地块控规未出，根据经验判断，社区配套一般有以下几类大配套： 休闲商业系统（风情商业街、功能底商等） 滨河景观系统（中心景观广场、主次景观轴等） 社区教育配套（幼儿园小学等学校配套） 社交休闲配套（会所、泛会所等社交场所） 道路交通系统（社区道路、人车分流等） 行政商务系统（商务中心、公寓酒店等） 7.4 项目开发时序建议 PART7.项目开发建议 项目配套建设规划 休闲商业系统 滨河景观系统 社区教育配套 社交休闲配套 道路交通系统 行政商务系统 一期 二期 三期 二期启动时，一期邻里商业启动 三期启动，一二期配套商业成熟 中央景观大道、滨河景观展示中心 休闲广场、一期成熟景观区 滨河风情商业街启动 街角主题公园、滨河公园 幼儿园、小学 幼儿园、小学 幼儿园 须水河两侧景观道路 内部市政道路修缮 BRT巴士站 地铁 商务、创意办公基地 14 15 16 17 18 19 13 四期 主题商业、购物卖场、主题酒店 小区内部道路 二期启动时，一期泛会所投入，休闲广场呈现 三期启动，社区主题会所成熟 展示中心兼会所功能 7.5 项目价格预期判断（方案1） PART7.项目开发建议 参考万科开盘均价7500元/㎡，除去装修800-1000元/㎡，毛坯均价6500元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10%，理想15%计算价格涨幅，见下表。 参考案例 均价（元/㎡） 装修价（元/㎡） 高新区楼盘毛坯均价（元/㎡） 万科精装修 7500 800-1000 6500-6800 均价走势 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 正常 年涨幅10% 6500 7150 7865 8652 9517 10468 11515 12667 保守 年涨幅5% 6500 6825 7166 7525 7901 8296 8711 9146 理想 年涨幅15% 6500 7475 8596 9886 11369 13074 15035 17290 7.5 项目价格预期判断（方案2） PART7.项目开发建议 参考万科开盘均价7500元/㎡，除去装修800-1000元/㎡，毛坯均价6800元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10%，理想15%计算价格涨幅，见下表。 均价走势 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 正常 年涨幅1