商务楼企划报告64页.pptVIP

1、购买动机分析 新洲银座 2、行业类别 新洲银座 3、面积选择 新洲银座 4、购买原因 新洲银座 5、原办公区域 新洲银座 对于本项目客户群的研判 在目前写字楼销售压力逐步显现的大背景下，未来客户主要以自用为主，但是如果项目采用低价入市策略可能会产生一定比例的投资客。 和市场上绝大部分写字楼使用者一样，我们未来的客户也将会主要分布在外代、物流、贸易类行业。 根据客户面积需求分析，将标准单间面积定在150平方米左右，将是我们可以确定的，这将有利于未来的销售。 针对现阶段在鄞州、江东以及南部县市拥有办公场所或生产基地的企业进行推广，将是我们未来主要的推广方向。 二、定位 裙楼屋顶绿化，延续地面的肌理，成为写字楼的第五立面 2.5M/秒的高速国际知名合资品牌电梯 双层钢化中空LOW-E玻璃玻璃幕墙（传热系数K小于2.5W/（㎡·K）） 挑高8米的大堂空间 高配比的停车位 阳台（空中花园处理，与自然外界的沟通加强） 北侧的配套商业、公园休闲区（项目的后庭院） VRV中央空调系统，新风系统 宽带因特网接入，每户预留电话、传真接口，有线电视终端一处，无线通讯信号覆盖所有区域，实现移动办公无盲区 高起点的南部商务区规模效应，群羊效应 26家品牌企业的产业互动 产品关键词梳理： 从产品层面看，无论是软件还是硬件，与目前众多在销的写字楼相比，本案并无太强的亮点，如果单纯从产品自身出发，显然很难构成对我们目标消费群体的足够吸引力。 那么我们拿什么和别人竞争，拿什么去吸引我们的目标消费群呢？ 从推广层面看，我们只能从南部商务区与本案的联动出发。 引发的思考—— 从项目发展看，南部商务区的26家品牌产业及其后进驻的企业将会产生强大的集群效应，同时南部商务区巨大的政策优惠都将体现在本项目中，这对本案的主要消费群体——成长型企业的发展需求无疑具有巨大的推动力。 南部商务区与本案的关系—— 让我们上升到更高的高度 ——看看南部商务区与城市发展的关系 作为宁波政府重点发展的项目，南部商务区在城市的未来规划中占据着重要的地位，无论是政策扶持、配套规划还是产业互补都为进驻企业（也即我们的目标客户）提供巨大的支持，可以这么说如果说宁波未来五年的发展看鄞州，那么鄞州未来五年的发展就在南部商务区！ 综合以上分析，我们应该找到本项目的推广的方向了…… 宁波首个城市运营与产业联动的先锋基地 奥丽赛项目定位： 定位表述： 首个：明确指出项目的特性，是属于宁波第一的项目，有效的区别竞争对手，确定市场领先者的地位。 城市运营：城市运营是城市根据自身发展，制定一系列战略计划，旨在为城市进一步发展增添活力。将本案推广与城市运营结合，不仅折射出项目独有的特性，也对本案消费群体有着很好的沟通作用。 产业联动：这是本案对目标群体最大的利益所在，产业联动不仅加强了信息沟通，也加强了产业互补，工作更加便利，发展机会增多，直击本案最大消费群体（成长型企业）的需求。 先锋：本案作为南部商务区首个推出项目，理所当然应该成为先锋，同时也寓意本案领先者的地位。 基地：企业发展最重要的是稳定，本案不仅具有强大的外部支持，同时，本案智能化配置也能为客户提供稳定的发展平台。 第 三 章 行动 推广策略 一、整体策略 品牌营销 +产品特征+ 阶层语境 +竞争力战术 开发理念—品牌—文化 品牌营销 “整体策略” 解释图 推广调性—项目性格 竞争力战术+阶层语境 户型 / 价格 购买者消费心态感知过程 气质—产品独特性 产品特征 A、能够支持更高的产品定位以及产品价格； B、品牌号召力越强越能够延伸更多的产品品牌； C、品牌资产值越高，面对周边项目竞争的反应空间及时间机会越大； D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期； 策略解读——最终目标：品牌营销 目标：通过战术手段摆脱低层面竞争，通过阶层语境实现与客群的双向沟通： 策略解读（2）竞争力战术＋阶层语境 通过对成长型企业需求、心理、习惯、兴趣等深层次探寻和理解，在专属于此阶层的语境平台及思考习惯中，以引导而非迎合的姿态，将本案独特、稀有的竞争优势转译成品牌个性，从而形成真正的热销态势。 策略解读（3）产品特征 品牌、个性、语境都是吸引，最终决定购买因素的是物质条件，即产品本身。 从阶层的角度考虑购买的问题，销售水到渠成。 二、策略战术应用 针对性推广＋常规运作方式， 使项目的推广兼具针对性和广泛性： 针对性推广：直接诉求目标消费客群众，快速有效地促进销售 常规运作：塑造品牌形象，提升企业及项目的知名度。 （一）针对