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第二章:（三）土地的供给与需求1、土地供给：就是可供利用的土地数量，即地球所能提供给社会利用的生产和生活利用的数量。土地的供给可分为自然供给和经济供给。自然供给：指地球中可供人类利用的土地数量，又被称为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备的土地资源。从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。土地自然供给的制约因素：气候条件、土壤地质条件、淡水资源量、生产资源量、交通的便捷程度土地自然供给的衡量指标：土地生产潜力、土地承载力土地生产潜力：指在一定的外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物产量可以达到的上限值。承载力（carrying capacity):指物体在不产生任何破坏时所能承受的最大负荷。土地承载力：指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食标准水平和人口预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。土地的经济供给：是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。特征：土地经济供给的增加，不仅包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。经济供给与自然供给的联系：一方面，土地自然供给是经济供给的基础；另一方面，自然供给强调土地资源性，经济供给主要针对不同的土地用途，更侧重土地的资产价值，是“资源”与“资产”的统一体。2、土地需求土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。可以分为对土地自身需求和作为生产要素时的派生需求。对土地自身的需求可以视为土地产品需求。其中，将土地视为一般产品时，其需求-价格关系符合常规需求规律的要求；当土地作为投资性或投机性产品出现时，购买土地的目的是为了“囤积居奇”，以谋求更大的利益。于是，土地需求与价格会呈现正相关关系。PPDD00QQ特殊状态下的土地需求曲线一般状态下的土地需求曲线派生需求也称为引致需求，即生产者购买生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。城市人口数量和结构的变化对住宅需求的影响人口因素对住宅需求的影响分为三个方面：城市人口数量，人口结构和家庭结构随着城市人口的增长，对住宅的需求也随之增长随着城市中老年人比例的增加，对住宅的需求会出现下降，住宅市场会萎缩；随着城市中高素质人才的增加，对城市中住宅的需求会大大增加家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对住宅需求增多一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。二级市场：是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通 土地市场一级市场土地使用权出让市场土地征用土地出让二级市场土地转让土地出租土地转租土地使用权转让市场到期收回转让收回其他收回土地市场运行体系四、中国土地市场特点：1、垄断性2、权利主导性3、不完全性4、地域性5、土地供给弹性小中国土地市场过程1、国家向农民集体征用土地 第一、城市政府和县级政府的土地行政管理部门代表国家行使国有土地的出让权。第二、农民土地被征用，不是为了自身的经济利益，或者并不自愿，为了国家的利益和“公共”的利益，带有一定的强制性。第三、政府与农民无论在身份上还是在经济上都是不平等的。第四、征地的补偿费不是土地价格。 ?2、政府向开发商出让土地使用权 第一、主体在经济上是不平等的。 第二、双方的交换不是完全开放的、自由的、充分竞争。 第三、开发商不是土地的最终使用者。 第四、市场主体的单位数量是有限的。 3、开发商出售房地产第一、虽然矛盾和问题最多，但是最符合市场规则，一般说是最透明和平等的。第二、土地的产权与地上建筑物或构筑物的产权存在严重的不一致。 第三、由于住宅的类型很多，不仅形成住宅价格的巨大差异，而且造成居民对国家土地资源分享权利的严重不公。 房地产与不动产、地产、物业不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。 第1章物业：可以是一个建筑群，如住宅小、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个高尔夫球场等。物业与房