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宏观调控政策对房地产价格指数波动影响的实证分析 常熟理工学院 李娜、胥青青、代无娇 摘要：为了保障我国房地产市场的健康发展，国务院颁布了一系列宏观调控政策进行调控，试图通过政府的干预和不断调整来完成资源的优化配置，实现社会和谐。本文以全国2009年1月至2011年4月新建住宅价格指数的月度数据作为研究对象，以“新国十条”为首的宏观调控政策的实施为干预事件，运用干预分析模型进行分析和预测，进而剖析我国宏观调控政策对房地产价格指数波动影响的有效性，并提供了一些有价值的建议。 关键词：宏观调控政策 房地产价格指数 干预分析 1.引言 1.1研究背景 “房地产”这三个字对于现今的人们来说都不再陌生，甚至非常敏感。从1998年住房制度改革到现在，它已经走过了近三十载风风雨雨的历程。在这段漫长的时间里，为了深化经济体制改革和应对亚洲金融危机对我国的冲击，国家从供求两方面对房地产业发展给予了政策支持，巨大的市场需求、较好的经济环境、政策支持和市场预期，使该行业飞速成长为国家的一大支柱产业。 然而近年来，我国城市房价一直呈现显著的上涨态势，其中一线城市房价上攻势头更为迅猛。随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键在于房价的涨幅已经远远超过人们的承受范围，其价格与价值严重背离。部分城市的房地产市场过热，价格不合理上涨、房地产投机炒作等等这些问题的存在，不仅严重影响房地产业的健康发展，同时也引发诸多社会矛盾。如何遏制房价过快上涨的势头，维护好普通民众的住房权益，已成为摆在政府面前一项刻不容缓的重任。 2010 年1 月，国务院总理温家宝召开工作会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并于2010 年1 月10 日下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。但是，在接下来的3个月里，房价依旧飞速上涨，平均涨幅高达10.63%。终于，2010 年4 月17 日国务院又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”） “新国十条”出台后不到一个月的时间内，国内多个城市出现了房屋交易量大幅下跌，房价停涨的现象，甚至有一部分城市房价出现了小幅的下跌。房地产市场形成了强烈的价格下跌预期，甚至有预测表明一线城市的房价可能会下跌30％以上。然而出人意料的是，购房者并未等来预期中的房价下跌15%甚至30%，而是盘整之后的继续攀升：9 月上旬深圳一手房市场成交量环比上升5.1%，成交均价环比上涨12.8%；上海商品住宅成交均价为22366 元/平方米，环比前周上涨5%，连续三周呈上涨趋势[1]。 国家的政策需要落实才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是2010年楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国。 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条从各个层面做出了限制，“限制”成为2011年房地产市场的主基调。与2010年“限购令”相比较，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都对住房需求、投资性需求产生了较大影响。 随后，北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，35个重点城市相继实施限购细则。如此趋紧的房地产行业调控政策下，购房者的观望情绪加剧，根据数据显示，1月份主要城市土地成交情况及住宅成交量明显下降，北京成交面积环比下降86％，住宅成交量环比下降27%；深圳成交面积环比下降27％，成交量环比下降12％[2]。 1.2研究意义 经济学领域所讲的宏观调控是宏观经济调控的总称，是指国家对国民经济总体运行的调节与控制。政府实施宏观调控的目的在于纠正市场失灵所带来的“负外部性”。具体到房地产业来说，房地产业宏观调控，是政府采取金融、财税、土地、法律、规划和市场准入等经济、法律和行政手段，通过调节住房生产要素（土地、资金）投入的价格和总量，影响住房价格、住房供应结构、供应数量、供应节奏，从而影响住房总需求和总供给，最终实现“居者有其屋”和国民经济平稳、健康、较快发展的目标。 从国外的经验来看，美国四十年代发生的经济大萧条和2007年出现的次贷危机已经证明了政府对自由市场适度干预和调整的必要性。但在现实中，政府所采取的政策引导和金融调整所能起到的作用并不明显。可以说，中国房地产业从无到有，从小到强的