我国房地产企业财务风险及其防范措施的研究.doc

目录 摘要 I 英文摘要 II 1.绪论 2 1．1研究背景及意义 2 1.2财务风险预警相关理论 3 1．3研究方法 5 1．4研究的内容与框架 5 1．4．1研究的基本内容 5 1．4．2研究的框架 6 2.房地产企业现状分析 7 2．1国外房地产业现状 7 2．2国内房地产业现状 9 3.房地产企业财务风险分析 14 3．1房地产企业财务风险的产生环节 14 3．2融资风险分析 15 3．2．1房地产企业的筹资现状 15 3．2．2融资风险的成因分析 19 3．3投资风险分析 21 3．3．1房地产企业的投资现状 21 3．3．2投资风险的成因分析 23 3．4资金回收风险和收益分配风险分析 25 3．4．1资金回收风险分析 25 3．4．2收益分配风险分析 26 3．5宏观经济政策调控下的财务风险分析 27 3．6现行企业财务管理机制的财务风险分析 33 4. 房地产企业财务风险识别与预警系统构建 35 4.完善房地产财务风险措施 36 4．1融资风险的防范 36 4．1．1发展多元化直接融资 36 4．1．2进一步完善间接融资 39 4．1．3融资决策科学化 40 4．2投资风险的防范 41 4．2．1投资决策阶段的风险防范 41 4．2．2其他阶段的风险防范 44 4．3资金回收风险和收益分配风险的防范 45 4．4宏观经济政策调控下的财务风险防范 47 4．5加强企业财务管理机制的财务风险防范 50 结论 55 参考文献 57 致谢 59 1.绪论 1．1研究背景及意义 房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有的重要社会财富。房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。 迄今为止，沪深股市中专门从事房地产开发的公司有90多家，而国内非上的房地产企业数量达到5万多家。国家统计局公布的统计数据表明：2006年，全国房地产开发企业本年完成投资19422．92亿元，比2005年15909．25亿元增长了22．09％。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨，但在房地产行业高速发展过程中，房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大，企业承担的财务风险也逐渐显现，引起社会各界的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高：城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。 深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55．69％。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67．78％。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94．07％。资产负债率2001年最低为49．08％，2002最高为54．55％，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0．37次上升到2001年的最高O．48次，2002年有所下降为0．47次由上可知，如何有效控制和防范房地产企业财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。 房地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。而当前国内外的经济事件(如欧美信贷危机)以及我国宏观经济与金融政策的变更对房地产行业产生了重大影响。2010年，在多轮宏观调控政策下，我国的房地产市场先扬后抑，最终以观望落幕，并且这种观望的气氛继续延续至2011年的今天。总体看来，2010-2011年央行共进行了五次加息，并推出所谓的‘新国八条’、‘限购令’等新政，提高售房首付比例与贷款利率，导致了市场交易量的萎缩与房地产行业的冰期。由于我国的房地产企业步晚、基础差、规模小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不