至祥昆明世纪广场二期定位及物业发展建议172008年.pptVIP

?2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved March 28, 2000 ? 2002 远卓管理顾问 WWW.BEXCEL.COM 至祥置业(昆明)有限公司 　说明 写字楼的大堂布局,是体现写字楼档次的一个重要外在表现,而同时裙楼商业是一个楼盘的重要利益组成部分,商业部分与商务部分矛盾由此产生. 本次调研主要通过对昆明市场上的顶级写字楼裙楼部分和地下层的调研, 为解决上面矛盾提供数据支持. 商务部份客户定位——中等阶层是市场的消费主力 房地产企业分析 S：全市的房地产基金投资、创业性机构，包括REiTs、信托等。 T：对昆明房地产有较深的了解，而且在昆明已经有了投资案例或计划。 P：例如：百大珠宝集 团、金宇评估。 主流客户群体锁定 客户定位—— 结论 在市场大势的前提下，根据销售期的安排和态势的模拟，本项目目标客户将呈现这样的分布： ● 整体感，材质和色调的呼应 ● 现代流畅的风格 ● 通道宽最少3米 停车场 ●有充足量电梯到达 ●车位充足 ●转向指示齐全、明确清晰 ●智能进出、监控系统设置 ●通风好 ●流线设计科学 世纪广场2期地下车库部分物业发展建议 写字楼车库发展技术及借鉴 项目地下部分物业发展建议 周边道路交通情况：世纪广场周边为城市次级干道（南面东风路被步行街隔断）车流进入性单一，车辆通达性较弱，路面承载力不足． 车辆出入口情况：世纪广场１／２期地面车行出入口限制条件较多．商业／商务／住宅车流进／出入方式单一，且车流动线不畅． ． 负二层布局状况：-F2层高2.2M，周一至周四以商务停车为主．周五至周日-F2都可用于临时停车车位，使用率80％ ；周五至周日-F2使用率100％  停车位——按甲级商务写字楼的标准测算，本案约需要320个停车位 综上所述，目前本项目地下车库与２期整体高端写字楼定位存在以下矛盾． 世纪广场2期地下车库部分物业发展建议 项目地下部分物业发展建议 全自动地下停车系统 机械立体停车库 世纪广场2期地下车库部分物业发展建议 　　　　　　　　　车位数量拓展 　　　　　　　　　车位数量拓展 　　　　　　　　　车位数量拓展 　　　　　　　　　车位数量拓展 　　　　　　　　　车库智能化管理 　　　　　　　　　车库导示系统 庆　　云　　街 限高1.9M 入B2 入B2 普通入口 货运入口 卡口1 自动滚梯 电梯 电梯 家乐福货梯 电梯 夹层：自行车停放 卡口2 配货车流线 配货车流线 机房 员工用房及走梯 往家乐福 垃圾房 员工用房 公厕 －１Ｆ层高３－７米，周一至周四以货运和临时停车为主，周一至周四车位使用率８５％，周五至周日使用率100％  负一层布局情况：－1Ｆ层大量交通面积被家乐福地下进入体系和货运体系所占用，固定商务停车数量不足（总共车位约５0０个）． 核心筒 负二层布局情况：－２Ｆ层２期主塔楼下全部被设备房占用，车位利用率较－１Ｆ低，需协调供２期商务停车数量． 盘通停车点 入-F1 入-F1 电梯 电梯 电梯 电梯 按照国际甲级写字楼的标准，每２００平方米建筑面积需提供一个车位，由于本项目地处市中心，车位按配置应在２００－２５０台之间 因此，对于世纪广场2期的车位总配置，应当达到 64620/（200～250） ＝320个车位 经济指标 构建与整体定位相适应的车位硬件和软件支撑体系是目前的工作重心． 管理体系 车位数量 写字楼区的地下步入方式 地上车行进入方式 进出分离 面临的问题 解决方向 充分拓展车位数量 智能化管理 通畅便捷 写字楼车库发展技术及借鉴 特点：空间利用率高、占地面积小、智能化程度高 全自动地下停车库只要刷卡之后，将车辆开到指定的地点，车辆就被电脑控制的传送带传送到空车位里。取车的时候，也只需刷卡，等待80秒左右，车辆就会被自动送出，而且车头会被旋转180度，面向出口，非常方便。 入口 智能化机械下沉 自动传送 特点：技术成熟、占地面积小、利用率高 单层空间双层停车位 车位本身要求层高２．２米即可，在层高大于５米时，可考虑双层停车位。 项目地下车库部分物业发展建议 １ －１Ｆ地下层平面布局调整 庆　　云　　街 限高1.9M 入B2 入B2 普通入口 货运入口 卡口1 家乐福货梯 利用７米高度增设双层车位 卡口2 配货车流线 配货车流线 机房 取消员工用房 及走梯改车位 往家乐福 垃圾房 员工用房 取消部分公共 空间 １ ２ ３ 取消部分员工用房和公共空间增加车位数量．充分利用夹层空间做双层停车位（双层机械汽车停车或将非机动车挪至夹层） －２Ｆ地下层平面布局调整 部分设备房转移至建 筑中＼间层，增加 车位． １ 与家乐福协调