万科西安市西关项目定位策划报告714年.pptxVIP

ONE 10%—20%的溢价思考所有人都看到这条轴关键字Ⅰ 房价黄金十字西安的纵横两轴，自古即是富商贵胄云集，串连起城市功能的最重要的交通干道。随着地铁的建设开通，房价黄金十字的称呼会更加名符其实关键字Ⅱ 房价黄金环随着住宅开发在城墙内的绝迹，临近西安最发达的城内商圈，且交通便利、配套成熟的老城根儿已经成为了地产开发中的的传统黄金地块。销售现实根据目前地产市场销售状况以及对该地区销售情况的预估，2008年上半年度，该地区的住宅销售均价为——5000元如何创造10-20%的溢价？ 就现有的地产格局，如果仅仅发掘老城根这一地段属性，将很难突破5000元的价格瓶颈。 我们认为，想要创造一个板块价格高点的项目，必须进行——产品与推广的双向提升本项目的内外兼修工程优于竞争产品的内品质差异市场推广的新策略内品质建议项目现有优势 横轴核心地段西安的最繁华区域 29层地标建筑西安的最世界视野 国内知名品牌西安的最臻品住宅产品定位的可能性领先西安地产的 世界MIX格调社区TWO 目标如何实现？提升方向 景观节点海派精致共享空间 物业支持英式管家领先物业 空间细节领先西安建筑创新 样板装修世界主题样板风格 未来生活世界化生活享乐链提升方向作为城西繁华地标，本项目固然需要新风系统、内外保温墙体、软水处理系统等自有配置进行品质的填充和提升，但这些品质是形而内且零散的，在推广时无法形成强有力而明晰的印象。和这些形而内的因素相比，外立面以及景观设计更容易给客户造成强烈的视觉冲击，使他们产生购买冲动，因此是进行产品品质提升时最重要的一部分。地标建筑高耸，直插霄汉天领先西安地产的 世界MIX格调社区轴心地段繁华，灯火辉煌地高端品质优仕，菁英汇聚人项目形象关键字此外，为了拉大与西安同类产品的差异性，创造更大溢价范围，在产品品质提升时也必须加入一些特殊的卖点。天天星，喻指高度星地灯火，喻指繁华人菁英，喻指客群提升方向在综合考虑了地段及产品特征后，我们决定——以“星”作为特殊卖点以及进行产品包装的主题案名建议：万科·星森国际公寓项目价值提升一 ：天象室将位于顶层的房间设置为包含天象室的复式结构。天象室是欧美豪宅中时可见到的设置，天象室上方的穹顶为半圆形，结构分为2层，外面一层是可开合的遮光屋顶，里面一层为全通透的强化玻璃屋顶，晚间遮光屋顶打开，可以使用望远镜观察夜空，或欣赏城市夜景。项目价值提升二 ：外立面之一 大都会豪华建筑的建筑立面设计1.关键词 —— 显赫的外观、权利感、价值感2.风格主题建议 —— 东方Art Deco（具有东方意向的新奢华、现代装饰主义）“ART DECO ”，是发源于法国的一种装饰艺术，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年代。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度。项目价值提升二 ：外立面之二 充满自然气息的空灵感1.关键词 —— 灵动、自然、和谐、曲线美2.风格主题建议 —— 现代简约与传统元素的解构主义应用为了与仿古式西大街以及老城根氛围互相协调，可在外立面设计方面加入些许灵动因素，在比例关系和细部处理上融合了古典建筑的意韵，使建筑总体呈现清新优雅的建筑风格。底商部分使用框架结构进行架空，这样不但利于面积分割与招商，也使室内外环境景观相互渗透，并在架空层中局部围合成透明、透景的大堂，创造通透明亮的环境项目价值提升三 ：小品我们提出对景观设计的整体概念：FRS LEISURE 即：F——FOLIAGE绿色（代表树木与草）R——RIPPLE 波浪（代表水与沙）S——STONE 纹理（代表石与雕塑）整个社区的景观规划，不完全追求欧式的奢华，也不完全追求日式的典雅或是中式的细腻，而是将树、草、灌木、水、沙、石、雕塑、小品有机的结合在一起。景观既有大尺度的围合，但更应注重小尺度的细节。植被方面，建议移植成树，使景观成形更快，并选择适宜北方气候特点，兼顾观赏性和实用性，以可改良土壤实现生态平衡的环保品种。项目价值提升四 ：空间创新鼎点品质选择20层以上的住宅，提升建筑品质，加入挑高隔层、顶层露台、多重氧厅等，形成整个项目的鼎点产品。前文中所说的天象室也是一例。项目价值提升四 ：空间创新双重阳台阳台分为里外双格局。 外层阳台有围栏露台；内层阳台通过大面积玻璃 ，起围护作用，可以为室内遮挡风沙，同时减少能耗。项目价值提升四 ：空间创新错层阳台双层挑高阳台，露台化的院子，高空的鲜氧空间，具有国际公寓的空间尺度感。项目价值提升四 ：空间创新魔术CORE魔术CORE空间，有效提高空间得房率：独有的合页门，通过旋转门扇的开放和关闭，空间联通或分割。或可以作为客厅的私密部分，或作为独立书房，或作为交通过渡带。客厅、