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政府管制房地产开发市场法律制度发展回顾和评述 郑 翔 (北京交通大学 人文学院，北京 100044) 摘【 要】政府对房地产开发市场进行管制的基本制度，主要包括房地产开发市场准入制度、土地使用管制制度、 投融资管制制度、质量管制制度。我国在改革开放以后，在市场准入、土地使用和投融资等方面建立了一系列管制制度，这 些制度体现在许多法律法规 当中。但还存在一些不完善之处，主要表现为：市场准入标准不统一；土地使用用途不明确缺 乏相关利益人的平衡机制；投融资制度缺乏一些基本规定。 【关键词】 房地产开发市场；政府管制；市场准入；土地使用制度；投融资制度 【中图分类号】F299．233 【文献标识码】A 【文章编号】1004--2768(2009)22—0l84—04 房地产开发，是指具有法定资质的企业根据社会市场需求 房地产开发市场普遍实施严格管制，政府对房地产开发市场进 或委托建设方要求 ，按照城市或村镇规划而确定的土地用途和 行管制的基本制度，主要包括房地产开发市场准入制度、土地 选定的可行性建设方案，在其合法取得使用权利的土地上进行 使用管制制度 、投融资管制制度、质量管制制度。q戈国政府从 基础建设、房屋等建筑物及构筑物建造的经济活动。房地产开 改革开放以后 台了一系列对房地产市场进行管制和调控的制 发也可分为广义概念和狭义概念。狭义的房地产开发是指房地 度，本文试图从房地产开发市场政府管制制度这一角度 ，对相关 产一级开发市场，主要包括土地开发和房屋建设。广义的房地 法律制度的历史演变做一个回顾，对现存问题做一简要分析。 产开发概念还包括房地产二级市场，如房地产二手交易、租赁 、 二、房地产开发市场准入法律制度 抵押等流转市场，甚至还包括房地产抵押贷款证券化的三级市 市场准人制度是指政府对企业或市场主体进入某经营领 场。鉴于房地产二、三级市场另有其独特的研究领域 ，本文主要 域或市场从事经营而施加限制或禁止的全部理念 、制度、行为 以狭义房地产开发为研究对象。 等形成的有机整体，包括准人的对象条件 、市场准入领域和市 一 、 政府管制房地产开发市场概述 场准入程序。l3】房地产开发市场准人机制是指房地产开发主体 管制一词出自英文ReguJation，原指有系统地进行管理和 进入市场进行经营活动时，政府通过一整套准入制度体系施加 节制而使相关方遵守规则或符合标准。法律或经济意义上的管 的资格和条件限制。实际上是对房地产开发主体能否进入市场 制，意即“依据一定的规则对构成特定社会的个人和构成特定 的评判标准。通过这一制度体系，既可将那些不够资格的房地产 经济主体的活动进行限制的行为”。ill现代意义上的管制制度 ， 开发主体拒之门外，又能使那些违反规则的房地产开发主体退 主要指政府为了特定的 目的(经济、政治或法律上的事 由)，而 出市场，还可以有利于政府各种房地产市场宏观 目标的实现。 依法采取的改变、控制企业的经营活动或消费者的行为等干预 在新中国成立后，房地产开发的主要形式是 “统建”，这样 行动，故一般经济管制亦称作政府管制。 管制的适用范围、介 能够进入房地产开发市场的主体只有政府投资的企业。~1978 入力度、效率效益是衡量法治状态下政府和市场之问相互作用 年实行改革开放后，许多城市建立了 “统一建设办公室”负责在 的一个重要尺度。 全市范围内统一规划 、统一征地 、统一配套建设住房和基础设 房地产开发市场本身是一种经济关系，该市场中有进行经 施，并统一向各委托单位分配住房。它的职能近似于房地产开 营的市场主体和具有 自由购买意识的消费者，有用于交易流通 发企业 ，但其本身是政府机构的组成部分。4[]20世纪80年代是 的房地产产品，也有市场化的定价体系，还有市场经济性的竞 房地产业