中原地产惠州崇升丰山地产项目前期定位报告114年.ppt

联排别墅 （适量） + 花园洋房 （适量） + 小高层洋房 （主力） 高端占位 联排 地块整合 小高层洋房 利润率 产品整合 花园洋房 物业定位 CHAPTER 2 分期开发建议 考虑到项目地块特点＼开发周期及销售速度，共分成二期开发。 一期以小高层＼花园洋房产品为主，会所放在规划路入口处， 二期以TOWNHOUSE＼花园洋房为主。 物业定位 CHAPTER 2 会所 一期 二期 开发策略： 一期入市试探市场 规避市场风险 二期形象突显，获取利润 产品建议 CHAPTER 2 市场户型分析 内部认购情况一般 3房：149-187 4房：196-231 3房、4房 洋房 湖景花园 江景资源、中原客户优势，销售较好 洋房：160-300 house：300-310 3房、4房、5房 洋房、house 东方威尼斯 认筹情况好 3房：114-117 3+1房：133-137 3房、3+1房 洋房 美林玉桂山 销售情况良好 3房：140左右 4房：152-170 5房：180-220 联排：330-430 3房、4房、5房 洋房、联排 湖畔新城 独栋、联排较好、洋房一般 小高层：150-300 联排：260-415 4房、5房 联排、独立、叠加、洋房 润园 销售情况 主力面积（㎡） 主力户型 物业类型 项目名称 大3房、大四房市场供给较大 中小3房销售良好 产品建议 CHAPTER 2 潜在户型分析 3房：149.03 4房：161.58 联排：230-250 3房、4房 洋房、联排 景亿项目 庭院：120-200 联排：250 4房、5房 联排、退台式庭院 宝安项目 小3房：104-130 大3房：134-159 3房 洋房 富山山庄 --- --- 独立、联排、双拼、空中别墅 鹏基项目 主力面积（㎡） 主力户型 物业类型 项目名称 周边项目供给大户型，以大3房、4房为主 中小项目有部分小三房 产品建议 CHAPTER 2 户型需求分析 受中国家庭结构因素的影响，传统的三房、四房需求比例占总体的七成以上，为惠州房地产市场的主力需求户型，功能相对简单的二房未来的前景也被看好，大户型的五/六房受消费群体的限制，比例较低 惠州房展会调研数据（2006.10.1） 产品建议 CHAPTER 2 面积需求分析 111-150㎡是目前惠州市场最受欢迎的户型面积区间，此区间可称之为适中户型； 91-110㎡为其次受欢迎的面积区间，此区间可称之为紧凑户型，这两种户型面积区间是当前惠州市场需求的主流 惠州房展会调研数据（2006.10.1） 产品建议 CHAPTER 2 面积需求分析 小高层产品：（限高12层） 65万以内 20% 160左右 四房 55万以内 17% 130左右 大三房 45万以内 20% 110左右 小三房 35万以内 3% 80 二房 总价控制 面积比例 可售面积(㎡) 户型 一期开发重点 二房\小三房设置规避地块狭长劣势，不利位置朝向，减小开发风险 产品建议 CHAPTER 2 户型配比 150-200万 20% 220—250 Townhouse 85—140万 20% 170-200 花园洋房（5-6层） 总价控制 面积比例 可售面积(㎡) 产品类型 花园洋房与Townhouse 产品建议 CHAPTER 2 户型配比 项目核心产品 CHAPTER 1 竞争分析 潜在项目----景亿项目 占地面积：20750㎡ 总建筑面积：47766㎡ 物业类型：小高层、联排 户型面积: 三房二厅二卫：149.03㎡ 四房二厅三卫：161.58㎡ 联排：230-250㎡ 入市时间：2007年 CHAPTER 1 竞争分析 潜在项目----总结 鹏基项目 山水江南 富山山庄 景亿项目 山水大盘＼高端物业 山体中档项目 西湖丰山项目 总体供给以大户型为主 地块分析 定位建议 CHAPTER 2 项目SWOT分析