中国西部二三线房地产行业投资策略研究报告14年_综合调控_投资建议_选股策略.ppt

* 建筑＋地产 主要公司梳理 资料来源：澎博，中金公司研究部 * 商业类地产 主要公司梳理 资料来源：澎博，中金公司研究部 * 部分重组题材 主要公司梳理 资料来源：澎博，中金公司研究部 * 中金覆盖房地产股票 估值比较表 资料来源：彭博、中金公司研究部 * 进二三线 看中西部 地产行业2011年投资策略 中金公司 研究部 执行总经理：白宏炜 2010 年 11月 * 第一章 回顾10年，展望11年——要点简述 2 第二章 通胀之下，房价难跌 3 第三章 重心转向中西部二线和沿海三线 7 第四章 2011年地产市场焦点问题分析 11 第五章 估值及投资建议 20 主要内容 * 回顾与展望 2010年回顾 政策打压带来了供求关系的阶段性平衡； 地产板块估值中枢下移已经完成，板块估值见底； 行业集中度明显提升，行业利润率回升； 地产政策导向变化，保障性住房政策框架形成。 2011年展望 治理通胀为首要任务，地产行业进一步面临打压； 开发商资金压力加大，地价有望回落； 房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧后松； 地产股现结构性机会，看行业集中度提升、中西部和沿海三线量价齐升带来的机会。 * 通胀之下，房价难跌 2011年宏观经济利于地产市场 主要指标显示行业平稳，但增速下台阶 * 宏观经济有利于11年地产 房价与M2——11年M2增速16%，前高后低 房价与CPI——11年CPI4.3%，前高后低 房价与利率——11年加息50个基点，利率仍较低 资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部 房价与GDP——11年GDP增速9.3%，全年平稳 * 行业运行平稳 商品房均价涨2% 销售面积涨5% 开发投资涨17% 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 销售额涨7% * 行业运行平稳（续） 新开工面积增12% 在建面积增10% 土地购置面积增21% 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部 施工面积增17% * 宏观和信贷环境可支撑11年销售 销售额 vs M2 销售额 vs 储蓄 按揭贷款 vs 总信贷 资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部 房地产贷款 vs 总信贷 * 重心转向中西部和沿海三线 “十二五”规划指引行业方向，“中西部＋沿海三线”量价齐升 沿海：三大传统板块打造“城市圈”，三线城市居住功能提升 中西部：产业内移/交通建设利好中西部枢纽城市 * “十二五”规划指引，“中西部＋沿海三线”量价齐升 “十二五”规划建议对地产行业的重视程度较此前明显提高 资料来源：“十二五”规划建议，中金公司研究部 强调收入增长和经济结构调整 强调加快城镇化 强调加强房地产市场综合调控 * 三大传统板块打造“城市圈”，三线城市居住功能提升 3个沿海泛都市圈+2个中西部板块 资料来源：中金公司研究部 三大都市圈中心城市消费升级，周边中小城市进入快速发展期 中心城市 服务业主导，消费增速较快 中低收入群体住房需求主要通过加大保障房建设力度来满足，项目主要分布在城市中心外围以及周边卫星城 周边中小城市 居住功能显著提升 非农人口快速增长 住房建设规模迅速加大 城际轨道交通快速发展 人口在本城市圈中的流动明显增加 * 产业内移/交通建设利好中西部 高铁建设带动中西部交通枢纽城市 资料来源：华通咨询，中金公司研究部 产业内移加速 中部：武汉、郑州、长沙 西部：成都、重庆、西安 * 行业焦点问题分析 保 障 房 —— 贯穿“十二五” 资 金 —— 开发商资金趋紧，但无须太悲观 供 给 —— 供给年中大幅增加，全年维持高位 销 售 —— 需求支撑下，销售难以下滑 土 地 —— 土地供应保持较大规模，地价有望回落 商业物业 —— 租金价格同步上涨 政 策 —— 明年上半年仍将趋紧 * 保障房贯穿“十二五” 保障房占比逐年上升，公租房是主体 保障房新开工面积逐年提高 1000万套保障房拉动10%的新开工面积增长 资料来源：CEIC，搜房数据库，住房公积金与住房保障网，中金公司研究部 1000万套保障房拉动4%-5