中原_长沙达美d6区14年营销执行报告淡市营销_营销策略_区域发展.ppt

淡市之下房地产项目的推广变化 二期组团名建议： 达美D6区·御峰 二阶段推广主题： 达美D6区·御峰 长沙国际富人区第一站 媒体策略角色定位 户外 活动 短信 网络 电视 电台 报广 户外角色：线上传播主导 作业要求：长期性、覆盖性、截流性 报广角色：线上传播第一辅助 作业要求：节点性、覆盖性、沟通性 活动角色：线下传播主导 作业要求：节点性、覆盖性、爆炸性 活动角色：线下最灵活辅助媒体 作业要求：节点性、覆盖性 活动角色：线上辅助第二媒体 作业要求：节点性、覆盖性、沟通性 活动角色：线上传播第三媒体 作业要求：节点性、覆盖性 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 第一阶段推广渠道组合： 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 现有推广渠道： 户外：3块，湘春路户外、一桥西户外、窑岭户外。 网络：搜房、0731和湘房网。 短信：每周40万条短信。 第一阶段推广渠道建议：沿用现有推广渠道，根据市场情况再做调整。 第二阶段推广渠道组合：大范围铺开渠道，线上线下双结合 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 第二阶段推广渠道建议： 增加小众圈层传播：如高档消费场所卡座等 增加大众传播：报纸、车身广告等。 淡市与旺市营销活动总体区别 淡市投资客逐渐退出，市场以刚性自用需求为主，活动指向性变化：影响投资客活动减少，针对家庭类、自用型活动增多。 区别一 区别二 淡市客户观望，置业欲望降低，对营销活动在扩大客群吸引力、现场促进成交、氛围营造上要求更高：活动方式更灵活多样，针对范围更广泛，小众小规模营销活动增加。 区别三 淡市中营销活动由阶段性集中转为贯穿全程：旺市中的营销活动多为阶段性集中式爆发，淡市中的营销活动作为重要的营销手段贯穿全程。 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 活动策略：节点大活动形成市场热点，周末小活动旺场造人气；重点挖掘圈层活动。 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 旺场活动的目的 ?营造畅销的局面，提升客户信心； ?通过展示活动给予客户积极的心理暗示，促进成交； ?增加现场客户可参与性及娱乐性的活动，便于形成良好的气氛； ?通过旺场活动形成好的口碑宣传，从而积累新客户。 旺场活动的分类 ? 旺场类：送暖冬系列礼品、元旦金牛送福、老客户兑奖活动、来访抽大 奖、美食节等； ? 展示类：上门成交信息公示、利好政策公示、圣诞元旦春节现场布置 ? 娱乐类：抽娃娃游戏机、扔飞镖、幸运转盘、砸金蛋； ? 配合类：成交信息现场播报、放礼炮、敲铜锣、总经理接待日、其它销售道具配合等； 节点类：爆破性提高项目曝光率、营造市场热度。 旺场类：老客户年底兑奖活动 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 配合老带新政策，老客户带新客户到访，积分可兑换礼品。 2011年年底可以举办年底兑奖专场活动。 礼品示意 旺场类：元旦金龙送福 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 金龙送福的旺场活动：凡上门客户均可挑选福字、对联、年画、生肖龙娃娃、灯笼、其它中国传统节日等礼品； 通过该活动营造了节日气氛，同时也引起了客户的关注，体现了开发商的细心 旺场类：达美D6区冬日暖冬行动 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 看房有礼，冬日送温暖： 推出冬日送温暖活动，凡上门客户均可领取暖手袋；同时赠送抽奖券，可参与周六、周日抽奖活动；礼品设置为暖冬系列产品。 效果预计：在寒冷的冬日温暖每个客户的心。此活动不止加强了项目的亲和力和来访客户数量，更使每个到场的客户感觉到开发商的温馨。 展示类： 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 来访及成交公示 利好政策公示 通过来访公示，传递人气旺盛的信息，同时便于房号引导，制造房号紧缺的现象； 通过成交公示，传递畅销的信息，便于客户传播，同时进行房号引导； 房地产利好政策公示，可传递正面信息，树立客户信心，解决客户观望情绪。 配合类：现场成交现场播报，且敲锣鸣炮，制造现场气 氛 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 售楼处摆放旺场的道具，如锣、彩纸礼炮，若客户成交，播报员进行现场播报，则全体人员一起鼓掌，由客户亲手击锣，并放礼炮； 通过这种仪式让客户倍感荣耀，从而坚定其购买信心，并对保利花园留下很好的印象； 通过此造场活动，对于刺激在场的看房 节点类：房交会推广项目，建议参加2012年春交会 客户策略 推广策略 展示策略 培训策略 活动策略 价格策略 推售策略 时间：2012