中原_湖南长沙运通尊苑项目营销推广执行策略报告14年_营销线路_住宅.ppt

运通尊苑项目营销执行报告 Contents 目标理解—两个方向的营销线路 实现项目在片区的相对溢价 中高成本推广 目标问解—突破限制是关键 实现销售目标的突破点 突破限制：实现高价、创造溢价 实效营销：花同样的钱，做更有效的事情 Contents 供应量持续上升，成交量稳步提升，1~5月总体供不应求，但供求比逐步扩大 09年1-5月价格上下起伏波动，5月小幅下滑，市场暂时处于良性发展状态 市场存量仍然巨大，后市运行压力大；芙蓉区住宅供需基本平衡，推售压力最小 住房供求结构分析—90~144平米最好销 60 ~90㎡供应最多，120-144 ㎡面积段供销比最低，其次是90~120 ㎡； 1-5月长沙主城区累计住房供应套均面积为92.85 ㎡，同比缩小13.07%； 从各户型供销结构来看，由于4 月批准预售套数猛增，导致1-5月套数供销比已经接近平衡； 09春季房交会，开发商布展热情降低，多数选择小展位 总成交金额下降，实际成交套数面积增加，成交均价下降，成交套均面积下降 宏观小结---- 09年9月份即将动工的地铁二号线，为区位进一步繁荣及物业升值带来可观前景 5月成交价位小幅下降，芙蓉区商品房成交价格全市最高，住宅其次，具备培育高价楼盘土壤 09年5月芙蓉区商品房成交价格为4304元/平米，环比下降12.8%，住宅成交均价4224元/平米，环比下降4.7%。良好的区位和地段价值使得芙蓉区商品房与住宅成交价一直稳居长沙五城区榜首。 芙蓉区整体存量较小，供应基本平衡，09年1-5月供应量小幅上升 区域楼盘以中高端为主，小面积段产品去化较好 圈定竞争对手 尚东板块：东玺门三期，待售，预计均价4300元/㎡ 尚东板块：长房东郡三期，待售，预计均价4700元/㎡ 尚东板块：莱克辛顿，在售，预计均价3900元/㎡ 尚东板块：芙蓉上河图，待售，预计均价4000元/㎡ 中心板块：融圣国际，在售，均价5000元/㎡ 结论四：从总价、实用面积考虑，片区二房总价多在35~42万之间；三房多在50~65万；四房则总价分散；除个别楼盘户型较为实用外，大多户型分摊多在20%以上 Contents 中原看项目 优越的核心地段 项目大区域：主城区--东城核心区 “内陆型”精品升值物业，中小学配套 产品价值分析—户型配比 户型：二房~四房；面积：75~149平米 主力户型：中小户型，二房和小三房为主，占比近80% 主力面积：75~116平米 产品价值分析—朝向、梯户比和赠送面积 产品价值分析—代表户型卖点分析 产品价值分析—代表户型卖点分析 二梯四户，户型南北通透 4平米的完全赠送面积 花园（赠送半面积）入户，完全可作为第四卧室 全部三间卧室赠送全面积飘窗，采光充足，园林风光一览无余 客厅带生活、观景阳台 客厅、主要卧室朝南设计，朝中心园林 各房间布局合理，无交通空间浪费 动静分区、干湿分离 产品价值分析—代表户型卖点分析 纯板结构，南北通透，独享二梯二户电梯配置 双入户大门，超大客厅，面积20平米余 超大入户花园（赠送半面积），制造“第二客厅” 全部四间卧室赠送阳台或飘窗，采光充足，园林风光一览无余 次卧独配更衣间，彰显楼王豪华本色 客厅、主要卧室朝南设计，朝中心园林 各房间布局合理，无交通空间浪费 动静分区，干湿分离 产品价值分析—特征小结 所有户型： 超高实用率(具体数据以房地产测绘报告为准)。最高赠送面积高达近20平米（含阳台、入户花园、飘窗等） 85% 的户型均带入户花园。除1号栋B3、2号栋 C5、C6 部分户型客厅朝北，部分户型采光不足 中小户型： 多变户型。二房变三房、三房变四房 二梯四户 所有客厅带阳台，主卧带阳台或飘窗 四房： 二梯二户，纯板大宅 双入户大门 多达16平米入户花园，制造第二客厅 主卧设独立衣帽间 户型价值点小结—极品户型 项目六大价值体系 中原看项目 片区圈层客户原色—三大类客群为核心 以项目为核心，以半小时公 交车程为半径，划定片区客户 圈层。圈层范围内，大型专业 市场、政府事业机关单位以及 数量众多的老居住小区构成片 区客户主要来源。 竞争项目主力客群两大类：本片区原住民以及工作在片区客群、工作不在本片区其他城区客群。 周边竞争项目二房、小三房客户共性描述 周边竞争项目三房客户共性描述 周边竞争项目四房客户共性描述 中原看项目 项目形象定位回顾 尚东区最为精致的中高档社区 优品筑家 格调生活 —一个精致生活品质的集聚地 —一个精品景观环境的居住区 —一个艺术生活的空间 —一个理想生活的国度 项目形象定位延展思考 体量规模：从项目体量规模、户型产品等方面，精致的定位准确契合了项目的形象