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第3章 物业管理企业 经 理 管理处主任 管理处主任 保洁组 保安组 保安组 保洁组 大连理工大学城市学院 第4节 物业管理企业的组织形式 三、职能制组织结构 1、特点： 各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达命令和工作指示，只起业务指导和监督作用。 2、优点： 加强了专业管理的职能 3、缺点： 机构人员过多，成本较高；横向协调困难，易造成工作效率降低。 4、适用范围： 涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 大连理工大学城市学院 职能制组织结构（staff organizational structure) 总经理 行政部 财务部 开发部 人力资源部 管理处C 管理处B 管理处A 财务组 管理组 维修组 保洁组 保安组 大连理工大学城市学院 第4节 物业管理企业的组织形式 三、事业部制组织结构 1、特点： 实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。 2、优点： 强化了决策机制；能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性；促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；有利于复合型人才的培养，便于优秀人才脱颖而出。 3、缺点： 事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 4、适用范围： 规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理公司。 大连理工大学城市学院 事业部制组织结构（divisional organizational structure) 行政部 财务部 开发部 人力资源部 事业部C 事业部B 事业部A 财务部 管理部 管理处C 管理处B 管理处A 总经理 大连理工大学城市学院 某物业管理公司的组织机构 大连理工大学城市学院 第4节 物业管理企业的组织形式 四、企业组织结构的选择 1、企业的规模和经营的类型 2、企业的经营方式和管理业务的复杂程度 3、企业的管理手段的先进性及管理人员的素质和能力 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 一、总经理 贯彻落实董事会决议、决定，全面负责企业的领导与管理工作。 负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务，督促企业各方面工作的顺利进行。 负责组织、编制企业年度、季度财务预算，做好财务审核监督。 负责企业重要的公关和重点接待工作，处理重大事务和活动安排。 负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。 完成董事会负责授权交办的其他工作，并对其结果负责。 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 二、办公室 建立健全行政管理运作制度，并监督企业各项规章制度的贯彻执行 负责企业的日常行政管理、档案资料管理。 组织编制办公用品和劳保用品的计划。 协调企业各部门之间的工作。 负责组织社区文化活动的开展。 后勤管理 接待来访 公共关系、招集会议等。 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 三、开发部 负责企业经营环境的分析。 负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验、同行其他企业的经营状况。 选择适合企业的业务进行可行性分析。 全权负责投标工作。 负责业务委托管理合同的签订、落实。 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 四、财务部 依据国家的有关法规、政策、制度、文件，建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。 监督企业资金运行状况，定期做出财务分析报告，为总经理决策提供财务依据。 组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。 审核控制各项费用的支出，杜绝浪费。 负责各类收费工作。 负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 五、业务管理部 负责物业辖区内的环境卫生工作 负责物业辖区内的园林绿化工作 负责物业辖区内的治安消防工作 负责物业辖区内的车辆交通工作 负责业主投诉问题的解决和回访 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 六、工程部 负责工程前期介入 负责物业管理区域内的房屋建筑附属设施、共用设施和设备维修、养护、管理工作 做好建筑物本身维修养护和管理工作 做好自用设施、设备的特约有偿维修服务 负责监督检查房屋装饰、装修管理工作 大连理工大学城市学院 第5节 物业管理企业的主要机构及职能 七、经营服务部 负责策划和从事各种经营服务项目 利用管理区域内设施、商业网点、会所等开展的便民服务 负责无业的租赁工作 负责商业信息的整理工作 负责市场拓展工作 大连理工大学城市学院 第6节 物业管理企业的外部联系 物业管理公司与 一、房地产行政主管部门 二、专业化服务公司 三、业主委员会 四、开发商 五、街道办事处 六、公安、城管、综合治理等执法部门 七、工商、税务部门 八、市政、绿化、供水、供电、供气、供热