2014年济南市西杨梅苑市场分析方案.docVIP

2014年济南市西杨梅苑市场分析方案 第一章：总论 第二章：调查设计与组织实施 第三章：项目开发经营环境分析 第四章：项目周边物业市场调查分析 第五章：项目开发经营优势点与机会点分析 第六章：项目定位 第七章：拟建小区规模及主要规划建议 第八章：结束语 第一章：总论 一、项目编制的目的 二、可行性研究的依据 三、可行性研究的范围 一、项目编制的目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营、策划推广提出初步意见，并对项目的规划设 计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、可行性研究的依据 1、国家、省、市有关政策法规 2、济南市城市总体规划 3、现行有关技术规范和规定 4、房地产业内相关调查 三、可行性研究的范围 1、小区建设地点及建设条件 2、市场调查及预测 3、小区建设规模及主要经济技术指标 4、住宅户型及建设标准 5、施工质量与物业管理 6、实施进度 7、小区建设投资估算 8、成本预测 9、可行性研究结论 一、调查设计 二、调查组织与实施（调查时间安排表） 第二章：调查设计与组织实施 1、调查目的 2、调查内容 3、调查方法 一、调查设计： 1、调查目的 （1）通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了济南市及济南东部房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划西杨1.梅苑项目，明确项目定位，根据项目环境特质和各项经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 （2）根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （3）随着全面济南市城市化不断推进和建设，为更好的把该项目建设成济南市居住典范，充分了解济南市居民对住宅消费的需求，进行了济南市宏观环境的调查、项目自身情况调查、需求市场调查、竞争市场调查（个案对比）等一系列调查。将项目前期推广进行初步探讨，形成了一致意见和较为明晰的推广思路。 2、调查内容 （1） 对济南市宏观环境的调查 ◇济南市宏观经济及市政规划 ◇济南市东部房地产现状 （2） 项目自身情况调查 ◇产品的整体研究与特性分析 ◇项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项 目周围环境） ◇产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司） （3）需求市场调查 ◇未来两年内市民置业意向 ◇近两年房地产市场走势 ◇购买侧重点或偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） ◇购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） ◇购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） ◇价格支付能力 ◇对物业配套的需求 ◇购买人群 （4）竞争市场调查（个案对比） （1）基本情况 ◇楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、 开工竣工日期、容积率 ◇类别、档次及整体布局 ◇装修材料、水平 ◇硬件设备 ◇配套服务功能及功能分区 ◇公开销售日期 ◇销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 ◇付款方式、银行按揭安排 ◇车位配备 ◇物业管理公司及费用 （2）营销策略 ◇目标客户选择决策 ◇市场定位与宣传重点 ◇营销组合策略 3、调查方法 （1）宏观调查 ◇房管、土地、规划等相关部门访谈 ◇报刊文献资料收集与分析 （2）项目自身情况调查 ◇项目规划研讨 ◇项目现场考察 ◇有关人员访谈 ◇相关资料收集整理 （3）需求市场调查 ◇专项访谈问卷 ◇入室主体问卷 ◇统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） （4）竞争市场调查 ◇现场踩点调查 ◇报刊文献收集与分析 ◇深度访谈 二、调查组织与实施（调查时间安排表） 市调报告（修正稿）完成提交。 2015年 1月29日 市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。 2015年 1月28日 进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。 2015年 1月28日 1、问卷统计与整理2、抽样楼盘报告编写。 2015年 1月26日 1、进行客户专项访谈。2、入室调查。3、问卷调查设计。 2015年 1月25日 1、宏观调查开始，走访统计局、房管局、规划服务中心等部门； 2、竞争市场调查