合富辉煌保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告pptm年.pptVIP

结论1：项目不具备发展常住楼盘的条件，适宜发展成为面向上海的度假楼盘 结论2：市场层面应舍弃主流市场，寻求差异发展；舍弃豪宅建设，走特色经济性发展方向 机会背景1：城市快速扩展使远郊用地价值逐步提升，远郊景观资源的稀缺性日渐显现 机会背景2：周边区域发展将有效支撑项目发展 机会背景3：海湾旅游区的发展将形成更加完善旅游设施，项目度假性质的支撑日渐雄厚 机会背景4：度假置业客户日趋理性 机会背景5：别墅用地的紧缺使别墅产品日渐稀缺 机会背景6：周边楼盘发展策略为项目提供差异化发展空间 总体策略 价格定位 价格定位考虑相关因素 独立别墅市场比较 独立别墅价格建议 双拼别墅市场比较 双拼别墅市场建议 双拼别墅价格建议 双拼别墅的加权均价＝9031×70％＋9128×30％＝9060元/m2 综合考虑海湾市场认知度不高的现状和项目的市场策略，建议项目双拼别墅的均价定为9000元/m2，总价在160－200万之间； 小户型公寓市场比较 开发策略研究 公建配套建议 项目公建配套设置建议 配套功能建议：高星级滨海度假会所 总面积9000－10000m2。 体现国际滨海休闲体验港的主题定位 建议品牌酒店管理公司加盟，统一管理会所 小型商业街 配套功能建议：分会所 园林中的配套 区域资源整合建议 完，谢谢聆听！ 度假楼盘案例分析：公建配套形式借鉴 功能以会所、酒店和康体娱乐设施的形式为主 多数度假楼盘都配套有级别较高的酒店 会所有总会所、组团分会所或两者相结合几种模式 其它配套设施以康体休闲娱乐设施为主 度假楼盘案例分析：社区商业配套借鉴 度假楼盘案例分析：酒店配套借鉴 度假楼盘案例分析：酒店配套经验 酒店设施由餐饮、康体、娱乐和商务会议四大主题构成。 度假楼盘案例分析：配套会所经验 度假楼盘案例分析：其他配套经验 度假楼盘案例分析：客户服务 经济型小独栋、双拼度假别墅户型特征 双拼 独栋 类型 220－280 佘山3号 240－265 清水.依瓦诺 独栋面积通常为210－280m2；双拼别墅面积在180～220m2 户型紧凑，注重提供附加价值（附增地下室、露台和阁楼空间） 利用附加空间完善别墅功能（通常将工人房、娱乐用房、书房等放至附增空间中） 突出休闲和交流功能，重视活动空间，注重营造舒适宽敞的客厅空间 除主卧外，各卧室较为紧凑，面积相对均衡 不强调完善的主卧空间，对日常生活的部分功能进行适当精简 厨房、卫生间和工人房等日常生活注重的辅助空间相对较小 注重室内外空间融合，设置大露台、阳台、大窗面以及独立的花园 240—320 LACALA 特点 主力户型面积（m2） 项目 约202 万科·17英里 220 十二橡树庄园 约200 LACALA 小户型公寓/花园别墅 经济型小独栋、双拼度假别墅户型建议 独栋面积范围200－280m2，以240－260m2为主力户型，总价控制在300万以下；双拼别墅面积在180～250m2，以180－220m2为主力户型，总价控制在200万以下 简化厨房、储物间、工人房等生活辅助空间 适当增加公共空间面积，营造宽敞、舒适的客厅空间 简化套房配置，对日常生活的部分功能适当精简 附送大露台、阳台、庭院、地下室、阁楼等，提高附加值以及增加活动空间 加强室内外空间融合，营造度假感 小户型公寓/花园别墅 户型亮点建议 1 内庭院 2 前后花园 3 中空客厅 4 花园露台 5 天台花园 6 阳光多功能室 多功能地下室 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计1——内庭院 与室外景观相互呼应，增强内外空间的交融 增加公共活动空间，能够提供私密性较好的家人休闲活动、交流空间。 景观的共享性好，客厅、餐厅等功能室都能观赏到内庭院景观 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计2——前、后花园 前花园 后花园 充分营造景观，使生活空间落于自然景色包围之中，渲染脱离尘嚣的休闲度假氛围 增加公共空间，扩大活动范围，可承载各种休闲活动 附送空间，增加产品的附加值 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计3——中空客厅 令客厅空间更显舒适、宽敞，内部空间更加通透； 注重室内采光性能，营造出闲适、明快的度假感； 中部挑空，立体空间增加，增强室内的空间感，可有效促进活动和交流的进行； 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计4——花园露台 加强与外部环境的交流，可充分将阳光、外部景色引入室内 增加室外休闲活动空间，营造度假感 丰富外立面变化，露台是西班牙风格的重要体现元素 作为附送空间，增加产品附加值 花园露台 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计5——天台花园 增加独立与室外的度假休闲活动空间 可以充分享有度假生活应有的舒适、闲情、阳光、美景 附送空间，提高附加值 小户型公寓/花园别墅 别墅亮点设计6——阳光多功能室 充分