年镇江房地产市场预测报告.pptVIP

基本结论 历年市场：05－07年，市场规模成长，且由供大于求向供求平衡转化，进入08年市场调整明显，量减价减，成交萎缩，预计09年市场依然是供大于求的态势； 市场容量：目前镇江全市人户籍口约为296万人，市区人口113.1万人，市场容量较小，刚性客户占主导地位，09年市场客户依然以刚性需求为主，09年预计上市量约为130万平方米，成交量约为117万平方米； 置业结构：以改善性置业为主，而首置有所上升，未来09年市场依然会以首改客户为主， * 镇江市场09年市场预测 镇江经济 镇江经济总量06年突破1000亿，同比过去发展迅速； 镇江历年占江苏GDP比重呈下降趋势，发展速度纵向对比稍慢。 镇江的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，未来几年镇江工业化进程加快，相应带动城市化率的提高，有利于楼市容量的增长。 土地市场预测 主城区土地资源日渐稀缺，土地出让由京口、丁卯向南徐、丹徒新城区转移； 土地出让量与市场需求规模严重失衡，以04、06年为最； 05年以来住宅用地存量约440万平米，可供市场消化约4年，考虑05年以前存量土地，镇江土地存量可供市场消化5－8年，未来市场供过于求。 整体市场预测 市场调整加剧，08年1-9月累计供求比1.28，供大于求，市场观望加重； 预计09年市场逐步趋稳 随着市场调整及09年经济可能出现负增长的态势，预计09年市场成交均价较08年持平或略有下滑，预计全市成交均价在3750元/平方米。 镇江商品住宅供求价月度走势 整体市场预测 预计09年市场上市量将有一定量的减少，约为130万平方米左右；成交量基本与08年持平，约110万平方米。 市场容量（分总价段） 联排19%，独栋68%，双拼13% 联排别墅29%，双拼46%，独栋25% 联排别墅59%，双拼41% 联排别墅83%，双拼17% 联排别墅72%，叠加别墅13%，双拼15% 叠加别墅59%，联排别墅41% 花园样房26%，叠加别墅42%，联排别墅32% 二房占12%，三房48%，四房24%， 叠加别墅10%，联排别墅6％ 二房占35%，三房42%，四房16%， 花园洋房4%，叠加别墅2% 一房占62%，二房占27%， 酒店式公寓（单身公寓）11% 主力产品构成 6 8629 5 8369 4 7207 11 7800 33 200万以上? 17 7671 1 7411 6 6741 12 7000 19 150-200万 31 7025 4 7102 9 6890 21 6602 49 130-150万 40 6438 6 6351 6 6500 19 6100 74 120-130万? 40 6022 8 6112 14 6013 9 5861 89 110-120万? 38 5705 18 5641 10 5799 14 5550 109 100-110万? 27 5473 41 5378 16 5411 39 5316 124 90-100万? 71 4872 36 4704 23 4698 26 4716 198 80-90万? 52 4293 64 4361 39 4101 41 4190 241 70-80万? 269 3629 214 3701 164 3954 211 3841 741 50-70万? 665 3476 245 3356 298 3465 398 3369 1674 30-50万? 385 2541 46 2589 126 2232 89 2359 870 30万以下? 1841 3735 688 3730 715 3778 890 3781 4221 合计 预计销售套数 已售均价 已售套数 已售均价 已售套数 已售均价 已售套数 已售均价 已售套数 10-12月 9月 8月 7月 08年1－6月 总价段 市场容量（分面积段） 688 28 48 9 209 116 77 88 75 10 7 8 10 3 9月销售套数 715 20 31 6 185 89 95 121 90 29 16 9 16 8 8月销售套数 1914 83 58 28 454 109 222 339 234 47 55 39 154 92 10－12月销售套数（预计） 4983 227 223 73 1362 487 503 729 615 84 196 85 235 164 1－6月销售套数 890 镇江四区合计 15 200平米以上 29 160-200平米 12 144-160平米 189 120-144平米 101 110-120平米 136 100-110平米 147 90-100平米 69 80-90平米 36 70-80平米 23 60-70平米 11 50-60平米 96 40-50平米