2007年合肥市房地产市场研究报告42页.docVIP

合肥房地产市场研究报告 二零零七年六月目 录 第一部分 合肥市房地产市场概况 3 一、供求状况 3 二、2007年合肥房地产市场概况 5 第二部分 细分市场研究 7 一、新建商品住宅 7 二、非住宅市场 28 三、二手房市场 32 第三部分 趋势分析 34 一、宏观影响 34 二、行业趋势 34 三、规划发展 35 四、量价走势 35 第四部分 影响因素分析 37 一、十一五城市规划重点 38 二、中远期规划中合肥的区域划分 39 三、“141”规划介绍 41 第一部分 合肥市房地产市场概况 一、供求状况 1．供应 ——数据来源：合肥家园网 合肥市房地产供应量的统计方法为累计供应量。2003年至2005年之间，合肥全市商品房年新增供应量保持在450-550万方左右，年成交量在400-450万方左右，历年累计存量在150-200万方之间，供求关系平稳。2006-2007年，供应量开始增加，尤其是进入2007年以来，大量50万方以上甚至百万方以上体量的项目进入市场，且大多数十万方同期开工，同期销售，市场需求有限，造成市场上大量存量积压，供求关系发生变化。 截止2007年6月4日，合肥市共入网上市503个项目，入网销售201860套、1990.15万㎡，；其中可售商品房76603套，可售面积717.18万㎡。 2．成交 ——数据来源：合肥家园网 自2003年以来，合肥全市商品房年成交面积保持在400-450万㎡，2006年成交量较高，达520万㎡。成交均价在3000-3200元/㎡左右浮动。2月份由于春节因素，造成成交量和成交均价的下滑，属于正常的市场反映，部影响市场的整体走势。同时，统计数据表明，每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及来年的1月份会形成3个成交高峰，成交价格和成交量均有较为明显的攀升。 二、2007年合肥房地产市场概况 1．市场去化出现回暖，但供大于求的态势未变 2007年前4个月，合肥市房地产开发投资达96.96亿元，占合肥固定资产投资的比重为29%，同比下降3个百分点。商品房销售面积232万平方米，同比增长13.3%。其中住宅销售面积达213万平方米，同比增长16%。商品房空置面积约106万平方米，同比增长57%，比一季度回落27个百分点。住宅空置面积约68万平方米，增幅比一季度回落40个百分点。 尽管前4个月的交易量出现了较为明显的增长，但是合肥房地产市场供大于求的状况没有根本性的改变。 土地供应缩减，2006年合肥市土地出让与上一年相比减少了1000多亩，今年一季度，合肥市出让土地总面积仅为65.1万平方米，与2006年同期相比下降58.9％。 2．房产价格微幅波动，仍为滞涨状态 由于前两年供应面积过大，销售回暖并没有从根本上改变市场供应格局，因而合肥房价几乎仍然处于滞涨的状态，甚至出现了微幅下跌。合肥市房地产管理局统计表明，今年前4个月，全市商品房销售均价每平方米约3400元，住宅每平方米3100元左右，比去年同期分别增长了0.43%和1.23%。事实上，合肥商品房至5月底可售套数达7.7万套，可售面积超过727万平方米，这意味着，即使没有新的商品房上市，市场也至少要一年半的时间才能“消化”完毕。 3．需方市场更倾向于小户型 2007年1－4月份实际登记的商品住宅中，单套建筑面积在90平方米以下的占总套数的26.2%，与2006年同期相比增长4.67%；建筑面积占总住宅面积的16.26％，与2006年同期相比增长4.29%；单套建筑面积144平方米以下的普通商品房套数占住宅总套数的83.1%，与2006年同期相比下降2.75%，建筑面积占总住宅面积的74.44%，与2006年同期相比下降1.77%。随着调控政策的略施和个人所得税的全面征收，购房者对户型面积的消费有了较理性的选择，需方市场更加倾向于小户型。 2007年1－4月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，销售单价在2500元/平方米以下的占总套数的20.74%，与2006年同期相比增长0.5%；销售单价在2500-3000元/平方米以下的占总套数的23.37%，与2006年同期相比增长下降0.3%；销售单价在3000－4000元/平方米以下的占总套数的42.09%，与2006年同期相比增长0.1%；销售单价在4000元/平方米以上的占总套数的11.98%，与2006年同期相比下降0.16%； 2007年1－4月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，本市居民购买的商品住宅套数11226套，占总套数的97.6%，与2006年同期相比增长0.4%，占总建筑面积的97.68％，与2006年同期相比增长0.53%；外地居民购买的商品住宅套数279套，占总套数的2.44%，建筑面积于2006年同期相