2007年大连别墅市场分析建议报告.docVIP

大连别墅市场分析建议 一 大连别墅市场供求情况分析 2000年至2006年别墅产品的供求情况表 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 合计 供应量 120 - 71 587 108 32 414 918 销售量 59 32 45 278 164 137 150 715 二 大连现有别墅项目 大连市各区别墅项目（36个） 区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 开发区 旅顺 金州 　 9个项目 3个项目 2个项目 5个项目 5个项目 11个项目 1个项目 1 托斯卡纳 海天瀛洲 大华御庭 蓝天山庄 格林小镇 玫瑰花园 莱茵海岸 2 滨海阳光 颐和园 逸品漫谷 金碧海景庄园 海湾国际公馆 白玉山庄 　 3 海昌枫桥园 桃源山庄 　 福佳·新城 优山美地 圣美利加庄园 　 4 伊顿山庄 　 　 凭海艺术人生 王子庄园 海山中拥 　 5 维多利亚庄园 　 　 万科溪之谷 凤泉山庄 振安假日海岸 　 6 宏都嘉园 　 　 　 　 紫庐 　 7 山水别墅 　 　 　 　 大众 开世嘉年 　 8 文园别墅 二期 　 　 　 　 双岛湾农耕庄园 　 9 南山别墅 　 　 　 　 海珠花园 　 10 　 　 　 　 　 西城故事 　 11 　 　 　 　 　 蓝湾 　 大连是一个在建别墅方面拥有得天独厚条件的城市，目前在大连市各区分布着大小36个别墅项目（包括含别墅的混合型项目），主要集中在东部、西部和北部，比较集中的区域是中山区和旅顺区，分别为9个项目和11个项目，其次是甘井子和开发区，各有5个项目，在沙河口区、西岗区、金州区有少量分布。其中按容积率和建筑形式分为顶级别墅，普通别墅，经济型别墅三种，目前大连的别墅楼盘平均容积率是0.54，从建筑形式上看，双拼和联排的形式占比约为66% ，另外叠拼形式的占比为4%，所以说大连的别墅大部分基本属于经济型别墅。其建筑风格不断推陈出新，从早期的日式欧式发展到现在比较流行的西班牙风情和托斯卡纳风格，总体说大连别墅的建筑风格以异国风情为主，中式的较少。 从别墅销售市场来看，供应量一直较低，项目宣传以小众传播为主，2005年别墅供应量3.4万平，占据当年全部房地产的供应量不足百分之一，2006年的供应面积仅2万平，进入2007年随着万科 ，鲁能，亿达等国内知名企业相继推出了万科溪之谷，鲁能优山美地，亿达蓝湾等高品质的别墅项目，在提升大连别墅建设整体档次的同时，也给一直不温不火的大连别墅市场注入一支“强心剂”。2007年已推出并在年内即将推出的别墅项目总面积在18.9万㎡以上，推出总套数在699套左右。其中蓝湾和溪之谷项目建筑面积在5万㎡以上，另外处于中山区东港附近的托斯卡纳项目，因其鲜明的建筑风格和极好的地理位置而倍受关注。 大连知名的别墅项目 　 蓝湾 莱茵海岸 东方·优山美地 万科溪之谷 小平岛 位置 旅顺南路塔河湾浴场北 金州金渤海岸度假区 大连市金石滩国家旅游度假区 甘井子柳树街柳树村 旅顺南路海岸 开发商 亿达·大连圣北 大连莱茵海岸度假村有限公司 大连鲁能置业 大连万科房地产 安达圣岛 建筑形式 独栋 叠拼、独栋、联排、双拼 独栋、联排、双拼 联排 独栋 总套数 178套 一期24栋 一期15栋 　 380套 价格 20000元/平 未定 未定 15000—18000元/平米 1200万/套 户型面积范围 157-251平 未定 一期：490-900平 二期：联排180-260平 双拼350平 220平 400平 总销售面积 20.6万平 40万平 未定 　 　 开盘时间 一期 预计2007年末 一期：2007年9月8日 一期2007年9月8日开盘 未定 交房时间 一期：2008年4月 一期：2009年初 一期：2008年末 　 　 容积率 0.68 1.02 0.8 1.07 　 物业费 　 未定 　 3.80元/平·月 未定 绿化率 65% 48.20% 50% 70% 　 备注 项目整体分三期开发，一期57套，二期47套，三期74套 项目整体分四期开发，一期24套为叠拼，一栋四户 一期：独栋15套 二期：50万平联排、双拼 　一期开盘当日70套联排别墅即售出50余套 整体分四期开发，别墅项目为3期，现推出2期中高档住宅项目 2007年别墅产品在建筑风格上趋于多样化，同时产品品质也较以前有了很大提升，在安保和项目智能化方面更人性化更成熟。价格方面除原生墅（三期）老楼盘起价低于10000元外，其他定价项目起价均达到10000元以上，主要得益于项目的良好地理位置和优良的自身品质。在别墅面积的设计上一改大空间为主的传统，其中蓝湾最小面积是17