2013年7月28日保定阜平地产项目整体营销策划建议方案.docVIP

阜平地产项目整体营销策划建议方案 阜平项目组 2013年7月 尊敬的XXXXXXXX开发有限公司各位领导、朋友： 各位好！ 在此，非常高兴认识各位，能为XXXXX项目做一点事情我们深感荣幸。 就XXXX项目，我们前期进行了长期的沟通，鉴于XXXXXXXXXX项目已经开始施工，而营销组织和客户蓄水工作尚未进入执行阶段，我公司针对项目组织了前期小分队，对阜平市场进行了详细的调查摸底。今天向各位汇报的是我们对XXXXXX项目的初步建议与思路，不成方案，仅供决策参考。 本建议涵盖了产品研究及建议、消费群定位建议、营销方案建议、策划方案建议、推盘计划建议、操盘细分等几个部分，以供贵公司领导参阅。 2013年7月28日 目 录 前言………………………………………………………………………………………………………02 第一部分、产品篇 —— 关于产品的解析及市场定位建议…………………………………………05 一、项目的SWOT分析…………………………………………………………………………………05 二、产品解析……………………………………………………………………………………………09 三、本项目客户分析……………………………………………………………………………………10 四、价格定位建议………………………………………………………………………………………14 五、项目其它建议………………………………………………………………………………………15 第二部分、包装篇 —— 关于产品的概念及包装建议………………………………………………17 一、全案整体定位建议…………………………………………………………………………………17 二、主推色调建议………………………………………………………………………………………19 三、VI系统………………………………………………………………………………………………20 四、现场包装部分设计图案示意（售楼处和样板房）………………………………………………21 第三部分、企划篇 —— 企划策略和广告表现建议…………………………………………………27 一、总精神………………………………………………………………………………………………27 二 、企划思路…………………………………………………………………………………………28 三、企划战略……………………………………………………………………………………………30 四、企划概念……………………………………………………………………………………………33 五、广告策略……………………………………………………………………………………………34 六、媒体策略……………………………………………………………………………………………37 七、推广计划（1期）…………………………………………………………………………………43 第四部分、销售篇 —— 营销思路及销售执行建议方案……………………………………………48 一、销售策略……………………………………………………………………………………………48 二、销售总诉求及卖点指标……………………………………………………………………………50 三、项目销售价格策略…………………………………………………………………………………52 四、销售进度计划………………………………………………………………………………………53 五、业务执行策略………………………………………………………………………………………56 六、在营销过程中提升公司品牌………………………………………………………………………59 七、项目 本案及附近区域地段将逐步成为县城中心，地段潜力提升力是本案的机会之一。 4、威胁（T） 由于阜平县的消费水平尚处在中下水平，住房消费能力目前比较薄弱，本案的消化能力（特别是高端产品和商业）受到考验； 由于本项目地块目前存在人气不足，交通尚在改造、配套档次低的现状，这对本案前期的推广带来了难度； 作为政府形象工程，本项目在推广上存优势，但同时也可能成为敏感因素，给项目带来困难； 由于本项目地块周围分布了较多的选煤厂，这类厂矿存在污染大、粉尘多、空气差的因素，这给本案的品质造成了不良影响，我们必须通过宣传和策划手段来降低此负面影响； 阜平县城区域中其它竞争楼盘、中高档物业将分流本案的部分客户，将面临数个项目分流客户，而一些低档次低价格的楼盘将对本项目的价格提升产生很大影响。 1、阜平县楼市处于上升期，本案地段优势明显，潜力巨大，如何引导客户接受并体现高性价比特点，将是关键所在； 2、本案面临市场容量、市场竞争、资源重整等诸多不定因素，如何转化将是本项目操盘成功与否的关键所在； 3、本项目最大的优势在规模化、产品特质上，如何进行“大盘营销”、“品牌营销”将是项目成