2013年大同市五州帝景营销策划方案.docVIP

五州帝景2013年营销策划方案 第一部分 大同房地产市场分析 一、区域版块分析 对城区市场片区状态的分析，有利于掌握每个片区的优劣势、各自的开发形态和消费习惯，以便于了解整个大同市房地产市场的发展走势，对项目有一个客观的认识和准确的定位。大同市房地产开发主要分为两大板块：传统的老城区板块和御东新区板块。 御东新区板块 御东新区作为大同市未来政治中心、文化中心、城市优先发展区，再建的都是一些规模较大，品质较高的大盘项目，如恒大绿洲、富力城、绿地城等。一方面受到政府的大力支持，另一方面大型房企的进驻，生活配套的逐步完善，御东作为一个新的居住区域将发展成为一个配套完善的高档居住区。由于是新规划城区，这里的交通和地块条件都比较好，新的楼盘产品也极为丰富，出现和各种建筑风格和园林景观。前期人们对新城区的住宅也表现除了极大的热忱，销售情况也较好。市政单位、学校、体育场和医疗企业等也开始向东迁移，促使御东的房价一路攀高，现在御东的均价在4500元/㎡，而在御东购房的客户大多以改善型居住为主,但是随着国家对楼市的调控，大同市房地产发展过快已经完全达到饱和，2013年初国家统计局公布了2012年房地产发展高危城市前50名，大同排名第十，各大房企也开始打价格战快速消化产品，大型房企又把目光转向了一二线城市，随着耿市长的离去让人们对未来御东的发展产生了质疑，更有甚者认为大同市将步鄂尔多斯的后尘，成为中国第二个鬼城。 御东新区楼盘大多以名企、大盘、品质、精装修、环境、体验式购房及未来的发展前景为主要卖点。包括富力城、绿地世纪城、千禧御东画卷、复地御蓝湾、东方名城、华北星城、亲水湾龙园、御昌佳园为主要代表。 老城区板块 以御河西路为界，北至雁同路站，南至三环路，西至西环路为老城区板块。传统的老城区，因文化古城的建设，大拆大建，大多以城中村改造的形式发展，拆迁成本大，周期长，可供开发利用的地块越来越少，成本越来越高。未来新增的供应量有限。但老城区板块因其教育、交通、医疗、商业等配套完善，仍是客户购房的首选地段。老城区板块以改善型需求为主，刚需为辅，大多是地缘性客户。 老城区的主要代表项目有太阳城、月亮湾、凯德世家、国际丽都、水泉湾龙园、紫润芳庭、碧水云天、万城华府、北馨理想城、凯旋城等。老城区楼盘都以品质、学区为重要卖点。 城南板块 南环路以南，至新南站为近两年新发展起来的板块，过去人们认为过了南环路就等于出了城，随着南环路沿线保障房和安置房的建设，以及伴随南城大型商业设施的建设，南城迎来了前所未有的发展机遇。包括东信广场、大同商品城、温州商贸城、亿丰商贸中心等在内的商业设施的快速建成，南城以其便捷的交通，逐步完善的配套，高性价比的优势，逐步占据了优势。 城南板块，主打刚需，低总价是其优势。 城北板块 雁同路以北至白马城一线，是大同城北板块，其发展速度最慢。但周边居民区众多，需求强劲，后期仍有上升空间。包括火车站、东风里、新华街、铁路小区、北苑生活区、3528生活区等，后期仍有许多潜在的供应量。 城北板块主要以铁路、3528等地缘性客户为主，改善型需求和刚需并重。 5、城西板块 西环路以西为城西板块，如五洲帝景、绿洲西城、枫林逸景、桐城金域、晨馨花园、恒圆魏都、睿和新城等，以大盘、低密度、小户型、低总价，刚需为主要特征。房价低，户型小，环境好，主要吸引了云冈沟、口泉沟、矿务局、南郊区、左云县、新荣区等区域的客户。 二、各区域版块的代表楼盘 1、城北至白马城 代表楼盘有：奕城名都、观澜华府、鸿浩尚林郡等。 奕城名都 项目名称 奕城名都 开发商 奕城房地产开发公司 项目位置 雁北煤校北50米 代理机构 山西浩翔联创 占地面积 14万㎡ 总建面 35万㎡ 车位比 1:1.2 容积率 2.2 绿化率 38％ 密度 总套数 574，3栋 交房日期 2015.4.20 开盘日期 2013.1.12和2013.1.27 最高价 3748元/㎡ 最低价 2488元/㎡ 总销售率 35％ 均价 3180元/㎡ 付款方式 一次性、分期（分期比一次性贵3000—14000元） 户型配比 70㎡、80㎡、90㎡、110㎡ 70㎡占60% 广告投放 短信、围挡、报纸、公交移动电视和DM单 观澜华府 项目名称 观澜华府 开发商 山西远为房地产开发公司 项目位置 北岳中学北行200米 代理机构 金泰中和 占地面积 25万㎡ 总建面积 70万㎡ 车位比 1:1 容积率 2.8 绿化率 30% 密度 总套数 420，3栋 交房日期 2014年底 开盘日期 2013.1.13 最高价 3180元/㎡ 最低价 2680元/㎡ 总销售率 45% 均价 2980元/㎡ 付款方式 一次性、分期（比一次性贵50元/㎡） 户型配比 85㎡、90㎡、