中原深圳广嘉正景田北写字楼公寓地块开发方向研判最新修改完善稿.pptVIP

市场空间—项目可选择的发展方向： 纯写字楼方向 纯住宅方向：酒店式服务公寓（70年产权） 复合功能方向：酒店式商务公寓 （50年产权） 产品与配套： 1）户型：1房1厅40-45M2占30%，2房2厅52-68M2占50%，3房2厅76-93M2占20% 2）户型卖点：户型方正实用,布局紧凑,分区合理,公私空间有序,家居双阳台,厨房都带有生活阳台,落地凸窗拓宽室内视野与空间尺度,小户中第一个实现凸窗准全天候使用性能的小区。 3）装修：套内装修1200元/平方米,采用大量环保节能用料,包括LOW-E玻璃、新风系统,另外入户门锁为指纹锁,还送知名品牌的空调、燃气灶和抽油烟机，以及热水器。 4）物业服务：由香港启胜物业同金地物管联袂管理,让客户更有尊贵感。 项目小结： 1）最重要是口岸优势，其地段应是适合多种功能用途的，才能为投资者带来收益前景； 2）其次是高品质追求完美细节的产品； 3）后期物管服务配套是锦上添花的投资概念，服务以及现场包装有助于更加坚定投资者信心，实现溢价销售。 客户主体：公司客户和投资客户 购买目的： 购买客户一般以投资为主，有投资意向的仅80%； 客户来自区域： 投资客的分布较广，他们投资不仅仅局限于某一区域，没有固定的区位，没有固定的项目，因此该部分客户的消化量，应以全市供应量为衡量标准； 产品需求： 投资客一般会选择地段区位好的物业进行投资。一般面积不大，以70平以下的单房或一房一厅为主。公寓产品一般要求带精装修。 价格分析：由于投资客以投资为目的，因此通常会选择单价较低的物业，当公寓的价格接近甲级写字楼价格后，往往就会遇到销售瓶颈，如：南方国际广场。 入口细节体现高端商务属性建议 首层电梯间简约设计风格建议 标准层电梯厅装饰建议 公共走道装修建议 绿化带与项目广场融合设计建议 国际品牌标志、国内品牌价格——选择高性价比的KONE品牌电梯 醒目的灯光工程有效提升昭示性 商务运用建议 有待进一步探讨的问题： 扮演的市场角色： 酒店式商务公寓的形象定位及命名建议。 “下送上回”低速送风方式 保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向 经预处理后的新鲜空气比室温略低 自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体 新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出 人体24小时呼吸新鲜空气 低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘 楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量 降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本 污浊空气 技术关键：采用MOMA的新风过滤系统，保持室内恒温恒湿。 [高科技] ——新风系统 锋尚国际用的是德国爱屋公司Alulux明装卷帘窗，该公司还有多种门窗产品：暗装卷帘窗、防盗卷帘窗、爬升式车库门、侧行式车库门、标准型车库门、经济型车库门。 Alulux卷帘窗的功能：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫 结论：墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温；门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混凝土加厚楼板；采用四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统 Alulux卷帘 中空low-e玻璃 断热铝型材 [高新科技] ——降噪系统 太阳能能源系统的推广使社区更清洁、更舒适 太阳能光电系统 太阳能热水系统 将太阳辐射直接转化为水能与电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。 [高新科技] ——太能能源系统 安防智能管理系统 可视对讲系统 边界防范系统 边界防范系统 周界防越报警系统 数字有线电视系统 家居燃气泄露报警系统 智能停车管理系统 家居紧急求助报警系统 紧急广播与背景音乐系统 非接触式IC门禁系统 家居红外防盗报警系统 宽带互联网系统 电子巡更管理 可视对讲系统 依照80％+15％＋5％＝100％的原则，着力营造社区安全感 安防系统 品质打造 最后 中原地产（深圳）项目组 2007年11月9日 谢谢您的聆听，欢迎提宝贵意见！ 中原地产（深圳）项目组 2007年11月9日 户型 配比 符合市场供求关系原则 符合项目自身的发展战略 符合地块特征及设计要点原则 实现利益最大化原则 户型配比原则 户型定位思考 自身资源与项目整体定位的冲突 项目户型定位为中小面积单位的必然性 地块自身参数对户型设计的严格限制与整体定位的矛盾 北向紧邻北环大道的负面影响与项目高端定位的冲突 从开发商企业战略角度，快速回笼资金是目标 从项目自身资源角度，中小面积单位是其最佳方向 从项目发展战略看，做精品中小户型将是未来热点 本项目必须出现 高附加值户型 户型推导过程 过程 类比项目 类比依据 修正点 基准区间 景田片区（一手） 07年新推售的单栋公寓现阶段的主流供应趋势 主流供应房型、面积区间及占比 第一次修正 其它片区（一手） 临近的