深圳写字楼市场简析暨景田北项目概念定位报告（上）.ppt

深圳写字楼市场简析暨景田北项目概念定位报告 项目属性初步定位 片区典型项目 产品、客户分析 产品分析 楼龄普遍较高，10年楼龄以上写字楼不少，近5年来无新建写字楼。 大开间办公物业是纯写字楼形式，中小开间写字楼多是商住两用。 中小开间写字楼容积率高，多在10以上。 商务公寓配置单体空调，纯写字楼配置中央空调。 部分住宅产品用于小企业办公，如擎天华庭。 项目SWOT分析 产品定位： 3.0升级版的Mini写字楼 产品特色： 小柱距，多分隔，销售时可灵活组合，投资自用两相宜； 以小户型为主，面积跨度从50㎡-2000㎡；以50㎡、120㎡户型为主 实用性高，超过75%； 提供“自助式”中央空调、公共卫生间； 绿色环保办公理念，每隔3层塑造一小型空中花园； 景观概念，中高层区可看梅林山景； 人性化办公，突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，提倡开放式的办公环境。 根椐本项目所处的地点及各方面因素，综合比较同类写字楼物业特征筛选出以下三个项目（青海大厦、第壹世界、中电信息大厦）作为比较案例，按照市场比较法得出本项目价格定位。 个别因素比较 比较权重 实收均价定位 依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的实收均价=∑比较标的物评估价格=（各比较物业修正价格×比较权重）之和=17058元/㎡ 预期价格定位 因为本项目推出市场时间将两年后，由于目前房地产市场处于理性