房地产开发项目风险管理探析.pdfVIP

风险管理 IRISKMANAGEMENT 房地产开发项 目风险管理探析 中南民族大学 江 玲 马 建 一 、 房地产开发项 目风险成 因 适合 自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源 (一)国家宏观经济环境变化 房地产开发由于与国家经济形 上消除或减少房地产开发过程中的各种风险。开发企业要建立风险 势紧密相关，因此，在很大稗度 f受到周家宏观经济环境的制约。在 管理组织，高度重视内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理 这次金融危机发生后，政府加大了对房地产市场的调控力度，如政 论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析。防范风险 府对租金售价的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其 的关键是预先行动，即主动控制。项 目进入实施阶段时间越长，控制 对投资规模和金融的控制，以及新税收政策的制订，都对房地产开 风险的成本就越高。开发商进行风险管理的良好途径之一是建立有 发商构成风险。前段时期，经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房 效的监控预警系统，以便及时察觉计划的偏离，尽早采取防范措施。 地产供不应求，房地产价格不断攀升。I而在面临全球金融危机时，房 同时，还要建立风险管理责任制度，制定科学的考核标准和奖罚措 地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发 施，并在实际中严格执行。要建立健全风险管理机构，合理构建人员 商的资金已经投入，无法及时进行调整，从而会使开发商陷入困境。 结构，完备的风险管理机构和高素质的人员会使风险管理更加有效。 (二)房地产市场发育程度与供求状况 房地产市场是地区性 (二)前期工作阶段风险预防 在前期工作阶段，为了预防风 的市场，金融危机发生后，当地房地产市场供求变化对开发商的影 险，开发商要积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位 响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大得多。开 搞好关系，争取获得他们对开发项 目的理解、支持和帮助，减少来 发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因 自各个层面的干扰，确保项 目顺利进行。要到当地规划、国土、电 房屋供应短缺而上升时，开发商便会决定开发房地产，但由于前期 力、市政 、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下 开发需要一定的时间，待开发完成时，目前金融危机导致的房地产 埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得对地块使用 市场供求已发生变化，致使开发的物业难以租售。 意图的确认 ，根据地块具体情况，制定相应对策。妥善处理征地、拆 (三)开发时机选择 经济运行有快速和滞缓交替出现的周期 迁和安置补偿问题，既讲原则性 ，更讲灵活性，防止矛盾激化。增强 性特点，房地产投资是有周期性的．投资周期包括高峰——收 合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置 缩——低谷——恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济 补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。还要调 处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价 查预测房地产消费趋向，优化设计方案，充分考虑项 目防火、抗震、 格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地 御灾 、防密和安全要求，防止技术风险。 产的需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期， (三)项 目建设阶段风险预防 在项 目建设阶段应采用系统的 社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价 项 目管理方法。项 目管理得好，可以减少或规避一些风险，使项 目 格降低但难以出售。在恢复期，圉家放松银根，降低利率，社会对房 取得成功，避免失败。具体而言，应做好以下几项工作：一是向施工 地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄 方人员灌输安全意识。抓好进场人员安全培训教育，严格遵守操作 金时期。从较长时间看，在投资收缩期 、低谷期搞企业兼并或作准备