成都中房金牛花园营销代竞标报告102009年地产资料.ppt

加权平均法制定均价为：4700元 项目 名称 产品 设计 开发 品牌 资源 价值 生活 方式 服务 理念 营销 手段 销售 展示 价格 权重 20% 10% 30% 10% 10% 10% 10% 青房尚瑞天韵 影响度35% 9分 8分 8分 8分 8分 8分 8分 5300 金地嘉年华城 影响度30% 7分 8分 8分 7分 8分 8分 8分 5000 西城天下 影响度20% 7分 8分 9分 7分 8分 7分 8分 5500 新里派克公馆 影响度15% 8分 7分 8分 8分 9分 9分 8分 4300 我们推导价 8分 8分 7分　 8分　 8分 9分　 8分 约4700 营销篇—销售策略 根据目前的市场情况以及竞争压力，可将本项目的价格定位：4300元/㎡ 楼盘 套二（向外） 套二（向内） 套三（向外） 套三（向内） 特价 青房尚瑞天韵 4500-4900 5200-5700 5600-5800 4400 金地嘉年华城 套二5180 套三5230 西城天下 套二5378 套三5400 新里派克公馆 3800 3800 小套三4000 大套三4500 营销篇—销售策略 可以看出，根据户型所在位置不同，价差可以达到700元/㎡，本项目相同户型在不同位置均有，可根据位置不同拉开价格，达到均价4300元/㎡ 项目目标是实现整体均价4300，并不是说每次推售都要保证均价4300，因此建议价格制定应根据整体营销策略安排分阶段制定： 第一阶段（2-4月）：由于客户主要定位为前期 积累客户，此阶段的目标主要是回馈前期客户，建立客户信心和市场影响力，因此本阶段应低价入市，建立客户信心并制造销售火爆局面 第二阶段（5-8月）：此阶段的客户主要为老带新和影响力下渠道拓展客户，其对项目比较认同，此阶段应采取一定幅度提价策略，一方面可以提升前期客户的信心，另一方面能促进新客户尽快成交。 第三阶段（9-12月）：此阶段的战略主要是通过价值印证来巩固和加强客户信心，建议此阶段采取小幅提价策略。 营销篇—销售策略 价格策略 楼栋 户型及价格（向内） 户型及价格（向外） 体量 1批次 2 155.5（4500） 87（3800） 29616.22㎡（256套） 3 135（4300） 88（3800） 2批次 1 135（4500） 88（3900） 14198.74（128套） 3批次 4 89（4200） 113（4600） 26698.16（264套） 4批次 5 88（4500） 135（4900） 29885.68（268套） 5批次 商业 1批次 2批次 3批次 4批次 C1（135.23） A1（155.5） A2（87） C2（88） B1（113.23） B2（89） 营销篇—销售策略 1.“3800元起”入市：2、3号楼因靠近主干道，作为首批次推出，较低价格入市，可通过制造热销和产品优势局面来刺激观望客户的购买，促进成交，同时制造新闻 2.由资源较弱处向资源较好处推出，有利于将价格幅度拉大，最后销售商业 3. 错开竞争：为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开 推售策略 * *中房这几年 05年，蓝水湾；07年，红枫岭；08年，？ 如果把城市比作一张白纸的话，中房和其他的城市建设者们就是在纸上作画的艺术家，唯一的区别是： 中房，不断为城市添彩。 营销篇—推广策略 这种方向可以很好地把中房的项目串起来,借用以前项目的知名度来提高半案的市场认可,而且在推广的过程中,很容易形成一个产品系. 营销篇—推广策略 中房·金牛花园 2009年 传播策略.媒体组合策略 ② 营销篇—推广策略 谁是我们要播撒的种子客户？ 营销篇—推广策略 房地产业内人士 高新区及周边人群 大成都务实需求人群 以实际利益及形态特征打动 从话题及性价比赢得业内口碑 与特殊团体结成战略同盟，借势上位，形成经济利益体 营销篇—推广策略 综合考虑项目体量、目标客群，我们采取的推广策略 大众 ＋ “渠道” 大众传播 蜂鸣效应 *花小钱，办大事 *最大化、最快速传播至目标客群 *以销售为依据 利用大众的传颂塑造形象与知名度，借助渠道媒体直接打击目标受众 渠道 营销篇—推广策略 第一阶段。运筹帷幄。 now 09。2 推广核心：满足真实所需 现场配合 物料准备 公关 基本销售物料准备/直投DM准备、户型单 总体推广策略确定 亮相活动（项目品鉴会） 现场包装及户外/售楼部/意境区包装完成 营销篇—推广策略 交通导示:金牛花园\箭头指示 交通导示:销售中心\箭头指示 营销篇—推广策略 现场包装 围墙 营销篇—推广策略 现场包装 现场看板 项目标志柱 现场包装 营销篇—推广策略 路边