思源北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议地产宣讲.pptVIP

月亮河二期项目整体定位、发展战略及物业发展建议 本报告总体结构 项目背景 客户目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行 本报告总体结构 我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题 北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功能只能向东部发展带转移 北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善 西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题 南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他 东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景 北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区 通州区发展定位——面向区域的可持续发展的综合性服务新城 通州区发展目标——区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心； 打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地； 建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。 通州未来规划的空间结构与功能布局——“一河两翼，南拓东进，组团发展” 一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。 南拓东进：南部以外环线、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。 组团发展：以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。 北运河总体规划——城市核心景观轴，带动形成运河商务文化中心 2007年年底北运河沿岸景观环境改造将基本完成 2008年奥运前，北运河整体规划将初现规模 运潮减河河段绿化整治工程已启动，整治后河床将拓宽至100-120米，同时将修建5万平方米的绿地及三个景观团。 北运河规划——北岸源头以商业、文化娱乐会展和商住功能为主，南部以住宅为主 北运河规划——南岸通过旧城改造形成商业商贸中心，不再规划住宅 重大基础设施建设——道路交通 近期建设： 北苑高架桥已经通车 北关高架桥06年11月份完工 两广路东延（通朝大街）06年春天动工，08年之前通车 芙蓉东路升级为六环辅路，06年6月份建成 重大基础设施建设——轨道交通，2010年前启动 政府尚未制定轨道交通建设的具体时间表，拟于2010年前启动； 重大基础设施建设——首都机场南线高速 首都机场南线（京承高速公路～东六环路）公路工程西起京承高速公路黄港立交，东至东六环路，沿线与京承高速、京密路、机场高速、六环路等18条主要道路相交，共设置8座互通式立交，同步实施辅路和支线。主路全长18.2公里，按高速公路标准建设。 06年开工，07年底建成通车 规划利好评价 我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题 地块经济技术指标——中等规模，高容积率项目 占地76250.66平米，合114.33亩 容积率2.8～3 限高100米 取地成本： ①北侧地300万/亩(其中包含该地块现状电器公司的合同转让金200万元/亩） ②其余地块100万/亩 ③楼面地价约768元/平米 地块进入性 京哈高速→芙蓉东路→芙蓉北路→芙蓉西路，从地块西侧进入。 京哈高速→芙蓉东路→芙蓉北路→月亮城堡私人酒店，从地块北侧进入。 新华大街→通胡大街→芙蓉西路，从地块西侧进入。 地块内部现状——大致呈L性，内部地势平坦 地块边界——闹中取静的天然私属感 地块外部环境——两河环抱、顶级楼盘与公园围绕，与周边低价项目形成天然区隔 地块周边配套——生活配套较齐备 地块周边配套——高档休闲、娱乐配套：月亮河度假村 项目资源条件评价 我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题 通州区房地产片区划分 依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区 轻轨沿线片区概况 轻轨八通线于2003年12月27日正式通车运行； 轨道交通的建成通车缩短了中心城区与通州之间的通行时间，促进了轻轨沿线土地的升值，同时带动了沿线房地产市场的繁荣和活跃； 轻轨八通线在通州境内有6个站点，每个站点都是新兴楼盘的聚集地。 轻轨沿线片区特征——轨道交通驱动、供需两旺的同质化市场 资源依托 产品 价格与销售状况 客户 运潮减河北岸片区概况 运潮减河在与京杭大运河交汇处变为东西流向，与其他片区形成天然区隔； 京哈高速和减河资源使片区集中了通州区域内的高档楼盘，以低密度的别墅、类别墅为主； 由于城市资源的缺乏和公共交通不