2014年7月西安威尼斯项目开发前期研究报告.doc

2014年7月西安威尼斯项目开发前期研究报告 西安大金置业有限公司 二零一一年七月二日 目 录 前 言 第一章 项目总论 一、项目背景 二、项目概况 第二章 项目投资环境 一、宏观经济分析 二、曲江宏观环境分析 三、曲江会展产业园环境分析 四、会展经济与区域房地产的关系 五、曲江会展中心概况 第三章 房地产市场分析 一、政策环境 二、土地市场 三、商品房市场 四、分物业市场 五、项目区域市场 第四章 项目发展定位 一、项目定位 二、项目运作思路 三、项目销售价格建议 第五章 项目收益与财务分析 第六章 结论与建议 前 言 摘要 一、可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。 本次研究是就西安市曲江国际会展产业园N7—2地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对N7—2地块项目进行评估。 二、分析方法及主要假设条件和风险因素 1、分析方法 在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。 财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。 除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。 由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。 不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。 2、主要财务分析假设条件 以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明： 销售比例：办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。 可售物业销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分按照2年销售周期100%销售率考虑。 3、风险因素 在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。 第一章 项目总论 一、项目背景 1、项目名称 【威尼斯酒店】 2、开发企业 西安大金置业有限公司 开发企业简介： 西安大金置业有限公司成立于2013年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。 3、项目用地经济指标及经营效益预测 项目 经济指标 建筑占地面积 24亩（16000㎡） 用地性质 C2（商业金融用地） 总建筑面积 107200㎡ 地上 98770㎡ 酒店建筑面积 30000㎡ 公寓建筑面积 29100㎡ 办公建筑面积 29100㎡ 商业建筑面积 19000㎡ 容积率 61.70 车位配比 1:1 均价 公寓、办公部分9000元/㎡、商业部分15000元/㎡、酒店自持经营 总收入 可售部分：8088000000 元 酒店（20年）：1036800000元 开发成本 可售部分：527484480元 酒店：330000000元 收益率 可售部分：19.8% 酒店（20年）：89.5% 4、结论、风险及建议 结论： 基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。 风险： 行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。 政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多