北京燕郊高新区房地产市场商业市场深度研究分析报告（下）.ppt

完 写字楼市场调研 燕郊因第三产业发展程度较低，当前市场处于供需两弱的状态，办公需求主要集中于产业园区，商业写字楼仅四个项目；无在售项目，在租的新盘项目仅维多利亚。在产业结构未有较大调整之前，写字楼市场前景不容乐观，需慎重考虑。 文化大厦 东贸国际 维多利亚 创业大厦 写字楼市场调研-分布区域 位于燕郊黄金地段，是燕郊第一座商住两用公寓，为燕郊地标性建筑。项目周边交通便捷，配套完善，是集住宅、商业、办公、休闲娱乐为一体的小型综合体项目。 基本信息 物业地址 燕郊开发区迎宾路与学院街交叉口 开发商 三河东杉房地产开发有限公司 容积率 2.7 占地面积 2.46万平方米 建筑面积 8.43万平方米 规划排布 项目由A、B两栋构成，A栋文化大厦地下共三层，地下三层为立体停车位，地下一二层为娱乐广场；地上A、B座1-4层相连，为商业部分；A座7—32层为豪华住宅公寓。B座为13层精装公寓共105套。 开盘时间 2007-7 停车位 280个，地下450元/月，地上2元/时 物业费 商业：3.2元/平.月，办公住宅：1.6元/平.月 入驻企业 培训机构、辅导班、房地产公司、工艺品等小规模企业。 文化大厦 写字楼项目调研 入驻企业：项目写字楼部分主要为商住两用型，入驻公司多以小型私人成立的公司为主，比如家教公司，教育培训公司，艺术学校、房地产公司等等。目前入驻率较高，达90%以上。 电梯间 楼道间 写字楼为商住两用型，档次较低，入口比较隐蔽，无大堂，过道黑暗，电梯间无空调，无专门对外的招商部门。 户型面积为一居：50-80平米,两居: 90-95平米,三居：140平米 租金约0.7元/平.天，售价9000元/平 文化大厦 写字楼项目调研 * 北京燕郊高新区房地产市场商业市场深度研究分析报告 (下） 商业市场调研 伴随着近几年燕郊的高速发展，在房地产业的拉动下，燕郊人口已经突破40万人，而根据燕郊高新区最新的政府规划，到2015年，燕郊高新区总人口预计将达到100万，城区面积达到100平方公里，完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达到120亿元以上。燕郊的商业也面临更新换代的机遇，燕郊商业正在以燕顺路、102国道及其周边区域为主形成新的未来核心商业区。 燕京新城 纳丹堡 夏威夷北岸 田园都市 欧溪谷 夏威夷南岸 普罗旺斯商街 汇福商业中心 潮白人家 东贸国际 欧逸丽庭 法式风情区 乐天玛特 鑫乐汇 燕京航城 步行街 上上城四期 上上城三期 @北京 天洋城 普罗旺斯 上上城五期 成功大广场 华泰忆江南 维多利亚 美林湾 行宫大市场 福成购物中心 第五大道 文化大厦 中建·橄榄谷 燕郊商业市场调研 商圈结构分析 纳丹堡次商业中心 （乐天玛特、鑫乐汇为代表） 老商业中心 （步行街为代表） 未来商业中心 （汇福中心、普罗旺斯街区、成功大广场为代表） 上上城次商业中心 （福成购物中心为代表） 燕郊商圈整体分为四大块，老商圈是以步行街为代表、次商圈分东西两快，西区以纳丹堡周边商业为主、东区以上上城五期周边为主，而以东贸为中心的商业聚集区暂未形成人气，但随着时间的推移，未来商业供给的大量出现，以东贸为中心的未来商业中心将逐步形成！ 老商业中心 燕郊老商业中心，是燕郊传统意义上的商业步行街及批发市场发展而来的，目前在燕郊本地人及周边乡镇居民对燕郊老商业中心的认可度较高。业态分布以传统百货业及低端商品批发业为主；如：步行街、行宫大市场等； 次商业中心 次商业中心，是燕郊房地产发展初期衍生出的商业中心，燕顺路两侧以纳丹堡为中心，包含乐天玛特、鑫乐汇为中心衍射；燕灵路附近以福成购物中心广场为中心衍射，逐步发展包括福成家居广场、福成奥特莱斯、福成超市及上上城商业街等区域； 未来商业中心 未来商业中心，因大量高端住宅、大型商业项目的存在，以及燕郊本地高薪者、北京白领居住着、交通集散枢纽的存在，造就了燕郊西区的未来价值空间；目前因未形成商业规模，预计未来供给量超过100万商业体量；如：成功大广场、汇福商业中心、东贸国际第五大道、普罗旺斯四大名街等； 商圈结构分析 商圈辐射范围及吸纳能力分析 老商业中心 （步行街为代表） 行宫大街 物美超市 步行街 上上城4期 行宫市场 商圈辐射范围及吸纳能力分析 吸纳部分周边乡镇居民 吸纳部分通州居民 吸纳西区部分居民 老商圈调研中，重点调研步行街及行宫大街两侧的商业业态，该商圈以百货、服装、农产品批发、餐饮、商超、中介服务、美容美发等为主。； 该商圈位于燕郊整体的行政区域中心，是燕郊比较成熟商业区域，因业态种类的全面以及业态档次适合本地的实际情况，故辐射范围基本能覆盖到整个燕郊区； 该片区的租金水平以步行街及东杉淘宝城附近达到最高，基本租金范围为3~10元/平米·天，该前区内的商铺出租率