常德房地产项目汉寿锦阳湖语城前期策划方案.ppt

※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 简欧风格（西部小高层参考）（项目住区全部亦然） 住宅风格调整 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格（单体） ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格（备选方案） 东部高层组团 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格（单体备选） ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格：西北面内街参考 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格：西北面内街参考 西北面外街（垂直公园路而平行南岳路）参考，风格与前简欧面统一 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅风格调整 简欧风格-屋顶（商榷） ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 住宅户型调整 ——多层户型 127平三房标准层 该户型中规中矩，空间利用合理，基本没有浪费之处。 133平3+1房标准层 该户型最大的特点在于高赠送，136平事实上相当于买个4房。 该户室可改造成卧房，但只计算半面积，可谓大赠送（报建时作阳台报建 ） ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 88平2+1带露台顶层 该户型的特点是95平做成了3房，而且舒适度高，4.6米超宽客厅，附赠露台，可改造成阳光房。 半赠送阳台 （可改房） 全赠送露台 （可改房） 阳台 阳台 住宅户型调整 ——多层户型 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 从调研数据上显示，受调客户普遍只能承受30万以下总价的商铺产品 综合客户对商铺面积的选择与实际承受的总价分析，二者形成矛盾，关键还在于客户过于保守以及事实上的喜好与实际承受能力之间的差别，在商铺面积的定位上适宜以1.6万元/平米的价格去推算得出能够承受60-80万客户的真实需求，即控制在50平米左右的单铺。实际未来销售可达1.8万元/平米以上。 市场需求调查 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 从客户需求住宅户型和选择面积对比分析看，对户型的选择偏舒适3房，但对面积的选择上则偏向于紧凑面积，体现出购买向往和实际购买能力之间的矛盾。 在商铺需求的选择也同样矛盾。 启示：在住宅户型设计时，应在控制面积的同时尽可能增大赠送空间，适度满足客户对居住舒适度的追求。 在商铺的户型设计上应单层面积双层化设计，振兴路商业街规划设计可主要通过景观化等手段提升城市品位和营商价值 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 成交客户调查 格林积家的成交客户以个体户、公务员、事业单位职员为主。 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 成交客户调查 芙蓉世纪城的成交客户以个体户最多、公务员和事业单位职员约各占25%，私营企业主相对较少（本项目可争取的空间）。 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 成交客户调查 天湖御景的成交客户个体户比例更大、事业单位职员约占25%，私营企业主比例上升，公务员相对较多。 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 物业需求：以多层为主，小高层次之，高层接受度较低。户型需求：以3房产品为主，2房为辅，4房及以上大面积产品需求明显剧减。面积需求：100-135平米三房需求为主，85-90平米面积段次之，136平米以上户型需求不旺。 市场调查——市场对多层产品接受度最高，小高层其次，最后为高层。紧凑型三房和舒适型三房市场接受度高。 成交参照——前期楼盘购买以公务员和事业单位职员为主，个体户比例较大。 后期判断——依据多年的房地产策划经验考证，市场需求将进一步体现为对户型面积趋小化的状况，同时公务员购房的比例将逐步缩小，个体户比例增大。 客户需求小结： 启示 需求结论 开发紧凑型3房产品是适应市场需求的关键，同时应适度增加附加值以满足客户对舒适度的追求。创新的2房可为亮点 ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 案例研究 寻找正确的发展方向？ ※产品规划修改建议方案※ 锦阳·湖语城 ※产品规划修改建议方案※ 案例研究 汉寿近期在售大部分项目基本体现出规划特色不出众，户型偏大的特征，尤其以《芙蓉世纪城在售高层》、《云鼎新贵在售酒店公寓 》、《龙泽苑在售小高层》突出，可以作为我项目的反面教材。 《金色世家珑园》的户型规划可以作为本土的一个正面教材，在户型面积配比与控制上比较恰当，产品的市场接受度高，销售速度较快。 《格林积家