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房地产会计核算制度房地产会计核算方法投资性房地产的转换 房地产转换会计核算问题思考房地产转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类,并不是后续计量模式的转变。按照资产流动性分,房地产的转换有以下几种:第一种为流动资产性质的房地产转换为投资性房地产,如作为存货的房地产转换为投资性房地产;第二种为长期资产性质的房地产转换为投资性房地产,如将生产用的房屋予以出租;第三种为收回投资性房地产用于流动资产,如将收回的投资性房地产作为商品房准备出售;第四种为收回投资性房地产用于长期资产,如将出租的房屋收回作为生产用房或管理用房。 2012会计做账宝典 网站 　　按照《投资性房地产》准则的规定,企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种方式进行后续计量,下面分别对不同成本计量方式下房地产转换的会计处理进行说明和探讨。 　　一、采用成本计量账面价值的结转 　　按照《投资性房地产》准则的规定,在采用成本模式进行后续计量的情况下,作为存货的房地产转换为投资性房地产或投资性房地产转换为存货(这种转换就是流动资产与长期资产之间的转换)时,按账面价值借记“投资性房地产-成本”或“开发产品”;作为固定资产、无形资产的房地产转换为投资性房地产(这种转换就是长期资产不同项目之间的转换)时,应分别按其固定资产、无形资产原价、累计折IH(累计摊销)、减值准备结转至投资性房地产-成本、投资性房地产累计折旧(累计摊销)和投资性房地产减值准备,反之亦然。 　　[例1]某商品房用于出租,成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果收回转为存货,准备出售,则应编制如下会计分录: 　　借:开发商品　900 　　投资性房地产减值准备　100 　　投资性房地产累计折旧　200 　　贷:投资性房地产——成本　1200 　　如果收回后作为自用办公用房,则应编制如下会计分录: 　　借:固定资产　1200 　　投资性房地产减值准备　100 　　投资性房地产累计折旧　200 　　贷:投资性房地产——成本　1200 　　累计折旧　200 　　固定资产减值准备　100 　　[例2]A公司是房地产开发企业,2008年1月1日将原价为1200万元,减值准备为300万元的商品房出租给B公司,则编制如下会计分录: 　　借:投资性房地产——成本　900 　　存货跌价准备　300 　　贷:开发产品　1200 　　如果上述房屋不是商品房,而是办公用房,假定已经提取折旧100万元,其他资料不变,则编制如下分录: 　　借:投资性房地产——成本　1200 　　固定资产跌价准备　300 　　累计折旧　100 　　贷:固定资产　1200 　　投资性房地产减值准备　300 　　投资性房地产累计折旧　100 　　从上例可以发现,投资性房地产与存货之间进行转换时,改变了计量属性,从历史成本属性变成了净值属性,而投资性房地产与长期资产其他项目之间进行转换时则没有改变计量属性。准则之所以这样规定,原因有二:一是防止企业利用转换进行盈余管理,如例1中该出租商品房成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果继续用于出租,则不能冲减减值准备;如果收回作为存货处理,并且将投资性房地产减值准备结转至存货跌价准备,则企业可以根据目前公允价值的变化冲减跌价准备,从而实现利润调整,如果按净值结转,则不存在利润调整的问题;二是在成本计量模式下,投资性房地产应按月计提折旧,而存货类资产并没有设置折旧科目,因此转换为存货时如果不按净值结转,投资性房地产累计折旧就无法进行结转。在笔者看来,投资性房地产与存货之间的转换、投资性房地产与其他长期资产之间的转换都是企业对资产用途的变更,从经济意义上来看都是相同的经济业务,准则却作出了不同的规定,前者按净值结转,后者按成本结转(累计折旧(摊销)和减值准备对应结转),虽然有些合理,但改变了计量属性,明显与会计信息质量要求中的可比性不符,同时不能因为要防止企业进行非法盈余管理,而采取一些违背信息质量要求的做法。 　　在采用成本模式进行后续计量的情况下,应该如何结转账面价值呢?笔者认为,首先要重新审视累计折IH(累计摊销)和减值准备之间的关系。因为长期资产在使用过程中的损耗有两种,一种是事先能够预计的损耗,如机器设备的使用损耗,另一种是事先不能预计的损耗,如技术进步引起的机器设备损耗。事先能够预计的损耗通过“累计折旧”或“累计摊销”账户反映,而事先不能预计的损耗则通过“减值准备”账户进行核算和反映。 　　[例3]2007年12月