地产行业新格局及相应的投资策略分析地产策划人员必备文案.docVIP

2008房地产行业新格局及相应的投资策略分析 目 录 要点： 2 一、促进房地产市场长期繁荣的因素 2 1.1宏观经济增长和城市化进程 2 1.2人口红利 3 1.3人民币升值 3 1.4拉动内需 3 二、2008年房地产市场面临的新问题 4 1.1紧缩的货币政策 4 1.1.1紧缩的货币政策影响商品房供给 4 1.1.2紧缩的货币政策抑制商品房需求 5 2.2开发商融资格局生变 6 2.3住房保障制度进一步落实 7 三、全国楼市三月回暖，未来环比上升同比下降可能性较大 8 3.1 2007年全国房地产市场发展状况 8 3.2区域市场分析 9 3.2.1北京：成交逐步走出低迷，房价涨幅回落 9 3.2.2上海：三月成交量回升，房价依旧坚挺 10 3.2.3深圳：短期调整继续，长期可以看好 10 3.2.4广州：市场进入稳定和理性发展阶段 11 四、房地产市场未来分化趋势 12 4.1房地产开发模式 12 4.1.1香港模式 12 4.1.2美国模式 13 4.2各类物业的投资特点及市场前景 13 4.2.1住宅物业 13 4.2.2商业物业 14 4.2.3工业物业 15 4.2.4特殊物业 15 五、房地产行业投资策略 15 要点： 　　我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利下财富达到快速积累、人民币加速升值、以及拉动内需的重要手段，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。 　　但是2008年房地产市场面临一些新的变化。首先是紧缩的货币政策，基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。另一方面，开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产信托。最后，住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。限价房只是部分城市做出的一个救急性的过渡措施，从长期看对商品房的冲击力度不会太大。未来政府也没有能力把中等收入家庭都纳入保障范围。 　　2008年，全国楼市在春节期间仍显低迷。进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖，但鉴于春节是传统销售淡季，短期回暖并不能说明购房者已经完全改变观望心理。我们认为，真实的自住需求与徘徊在高位的房价博弈的结果很可能是，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降。 　　房地产开发模式可分为香港模式和美国模式，前者集“拿地、规划、设计、施工、销售、物业管理”整个房地产开发环节于一体，后者强调高度细分的专业化分工、行业细分为投资商、建造商、运营商、代理服务商等。未来我国房地产开发有望从香港模式向美国模式过渡，住宅开发商将从投资型向制造型过渡，“住宅销售+商业出租”的模式将越来越多。 　　我们认为，目前行业调控政策已经非常明确，07年的高额预收帐款可以基本保障08年的业绩。唯一不确定的是房地产市场成交量和房价的发展趋势，因此上市公司09年的业绩存在较大的不确定性。我们维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。我们认为如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市全面回暖，将给地产板块带来阶段性反弹行情。而商业银行适当放宽二套房贷政策，有助于吸引改善性需求入市，同时增强楼市回暖预期。 　　一、促进房地产市场长期繁荣的因素 　　1.1宏观经济增长和城市化进程 　　从支持商品住宅需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保持10％以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是07年以来，同比增长一度接近20％。宏观经济的高速增长是支撑我国自99年来房地产市场持续繁荣的最根本因素之一。从国际经验看，住宅需求与人均GDP有着密切联系。当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展时期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产业进入稳定快速增长期。从2005年开始，中国已经进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。 　　与此同时，我国正处于工业化初期，城市化加速时期，截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，远景目标是到2010年城市化率达50%，2020年城市化率达60%。 　　城市化率大幅提升一直是国内房地产行业赖以蓬勃发展的最为重要的契机。在这一阶段，考虑到城市人口的快速增长、旧城改造、预期居住面积的实现、以及东方人强烈的置业偏好使得城市里80%的人都有潜在购房需求等因素，将对我国住宅消费存在巨大的潜在需求。 　　1.2人口红利 　　中国目前的人口年龄结构处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量约为1000万，劳动人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求。由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出