星海合肥庐州大道星海项目前期物业定位发展策略建议小规模中高容积率地产文件.pptVIP

小规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目成为高层物业居住社区 项目周边交通较为便利，公共交通系统需要完善，远期内有高铁及轻轨交通利好 项目周边交通状况研究： 项目西接庐州大道，南邻沪陕高速公路，车行便利度高，可便捷到达合肥各主要节点； 项目周边公交系统较为缺乏，仅有11、14路，经过庐州大道到达机场火车站； 项目临近规划中高铁站及合肥轻轨一号线，远期看来较为利好 项目配套优势一般，无优势景观资源可以利用；生活配套规划需进一步完善 城市二环外/周边居住气氛较为成熟/拥有良好发展前景的小规模高层社区 利用结构化问题分析工具 S-C-Q模型，直击本项目核心问题 项目位于包河区庐州大道，庐州板块几乎尚无多少开发项目，区域陌生度较高 淡市情况下，以稳健为核心，走市场主流路线，降低风险 精准定位，打造具有市场竞争力的精品项目 项目如何突破自身限制，成为具有市场竞争力的中高端精品项目成为面临的核心问题 核心问题分解，寻找解决问题的关键思路 周边项目由区位及配套资源分布不均产生的市场价值分层 和地广场：7600元/平方米 信达好第坊：写字楼8100元/平方米 宝业城市绿苑: 8300元/平方米 常美盛世豪庭:尚未开盘 华尔街国际生活广场:公寓5300——5600元/平方米 伴随合肥轻轨一号线的动工及合肥高铁站的开工，高铁及轻轨双效应必然导致周边去油有良好的发展前景 第一竞争层级分析：华尔街国际生活广场、及项目周边可出让地块 第二竞争层级分析：九龙湾 美生滨江花月等包河大道项目 客户定位（以首次置业年轻族群及部分二次置业为主） 项目盈利模式选择——结合本项目条件确定均衡产品线 项目开发节奏——公寓精装产品分期投入，中小户型搭配，快速开发实现价值最大化 鉴于项目的不同产品梯度及对应要点的不同，将户型建议分为三个层次 户型设计要点：玲珑公寓30平方米左右 园林景观·要点七：触手可及之处都是天然、原生的材料，人与自然充分融合，体现可持续发展的“人性化”精神 社区配套：沿街铺面注意细节打造 原则： 具备精装修产品主要作用是树立价值标竿，必须分期投入。 中低端产品主要作用是回现金流，是利润主体，为开发核心 中小户型产品搭配，联动开发，各期通过高端产品和资源的投入，拉升主流回现产品的价格和销售速度。 一期 二期 后期 开发节奏 物业价格 精装修产品 主流产品 示范区及样板房展示 区域级配套实现与项目融合 报告思路 项目物业发展建议 项目产品打造原则： 以项目核心的首次置业客户的价值取向落实社区打造策略，实现“青年社区”定位的落地 项目走市场主流路线，需要把握市场中高端项目的产品体系，把握平台水平，探寻可突破点 原则一：对于市场主流项目产品力体系的把握 原则二：与目标客户置业价值体系的吻合 要求社区产品品质整体上好，保证整体社区的统一高品质，以实现对于“精品社区”的打造 原则三：对于社区整体打造目标的实现 原则一：对于市场主流项目产品力的把握 示范区豪华展示；科技元素集中展示 精致展示，奢华大气气质贯穿 借助一期实现完美展示 开盘时超低价开盘 展示 别墅级别的豪华会所，功能齐全 考虑周到细致的舒适户型 大尺度园林景观，注重大园林面积及宽阔视野 万科金域华府 超豪华星级会所 小高层户型设计亮点创新 大型园林景观 皖投望湖城 创新设计，提高附加值 有时代特色的外立面 华尔街国际生活广场 优势地段，良好配套 户型配比的市场化合理性 建筑的细致雕琢 园林的精细化打造 蓝鼎·星河府 配套（会所/物管等） 户型设计 建筑 园林景观 主要竞争力 项目 市场上的优质旺销项目均是通过多个卖点的有机组合实现项目成功销售； 从现阶段合肥市场旺销项目竞争力体系来看，各方面的产品力在市场上已经建立了相当高的平台标准，单点直接突破空间有限。 针对原则一的产品打造要点：平台产品力保证，细节点突破 打造动线合理，展示到位的实景示范区 具备打造高品质展示的可能 开盘时精致实景示范区展示成为旺销项目的必备要素 展示 打造具备必要功能、品质精良、有独特风格的会所 由于体量所致，会所面积有限，不具备规模上的突破条件 会所为标准配备，高品质会所提升形象 配套 做足平台水平，保证基本舒适度及附加值 平台水平较高，突破较为困难 空间布局、户型尺度、功能细化平台水平较高，通过赠送提高附加值 户型 打造区别于周边项目的风情化建筑，注重外观品质，形成直接视觉冲击 建筑立面的打造所受限制较小 对于建筑打造的细致度及风情化表达不够 建筑 在保证园林的一定尺度之下，注重细节的打造 规模上无明显优势，精细化打造可成为突破机会 注重园林的大尺度及多层次（多重园林体系），精细化程度欠佳 园林 本项目策略 本项目质素解析 平台水平 项目 原则二：与目标客户置业价值体系的吻合 首置青年族的宣言主张———